勁一專欄 - 諗sir 2024年2月2日
400萬產出40000每月 收租收息提早退休︳諗sir專欄
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讀者:
你好諗sir
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依我現時經濟狀況，6-7年後能否有能力預期提早退休？
先生47 歲，專業人士$128000月薪
名下有四小龍單位，銀行估價$8-8.5M, 按揭$3M，自住
太太45歲，半退休$35k月入有證明
持有市區三房居屋單位無補地價，估值$6M，無按揭屋企人住。
有收息基金。1M，收6k/月。有年金作扣稅
500k現金
小朋友1個讀國際學校加上工人，養車，四大長老要供養扣除每月支出，每月平均可儲大約$20-30K。
有想過現在賣哂兩個單位，同仔去外國繼續讀小學並退休。這年紀還可以在外地找到工作當然收入大減。
還是有更好方案支持我們可等仔中學我們有被動收入退休時陪去外國?
有請賜教
諗Sir:
我建議讀者多產出被動收入，才考慮離開香港，令他日更有選擇。 讀者這年紀如果四大長老一入醫院，自己同他女係外國但又打工行唔開，既要兼顧適應外國生活又要回香港兩邊走，很大將壓力。不如先快搞好錢的問題，再看如何陪小朋友出國。讀者已開始試買一些收息基金，年息收約6.7%，收息基金在2022年至2023年頭半年做得不好，但現在於低位慢慢回升，不妨趁有訊號時加注再買收息基金，當然收息基金要選擇得好，不是每一隻基金也值得買。另外債基可做槓桿，令年回報去到10厘，等於 定期的2.5至3倍息都可以，即是100萬投入，一個月收$9000幾，提高現金流產出效率。
第二樣應該做的，賣出居屋，就當有家人住都要賣走。賣走了就當未補價都應可收回-500萬資金。這筆錢可去收息或者去買樓收租。買樓收租，用收回來的租夠反租一間屋給家人，而該新買房更好租值或者更新，看佢如何選擇。居屋供應增加及50年擔保期令舊居屋都可30年上會，向類供應增加下持有居屋不太好。我自己返錢就會去買些較細及舊一些的單位，做學生宿舍或者劏房。現在樓價下調洋樓很多都是7000幾元一呎，即一間440尺的洋樓可開到4間套房那租，即是市場價300萬附近。我當你300萬full paid買入一間房而家租少月收5500元， 440呎夠開4間，即是440呎收成22000月, 加上它的差餉及管理費便宜，月正現金流22000-500-700 = 20700/月。那你揸手400萬，最簡單300萬做套房或宿舍，100萬投入債基10%息槓桿後即月9千，月收20700+9000~接近30k。我地幫學生setup過唔少有哂版睇，月現金流在30000元有多。
還有300萬如何給5成首期上會呢? 即是150萬首期，另借50%就是150萬，選對樓按揭月供都只不過是6000幾每月，而收租是收了2萬2, 扣除雜費，月正現金流於套房有成14k-15k, 付出的首期只150萬，月收成接近15000的被動收入, 15000*15/150萬= 12%。如果再去得盡一點，夫婦每人一間套房收租，400萬分
150萬做套房1收15000月現金流
150萬做學生宿舍收15000月現金流
100萬債基槓桿收9000月現金流
夫婦在撒辣後不用給7.5%高印花稅，亦可一人持多於一間住宅，即400現金可產出近40k月正現金流，我們有此方略。
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