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2024年3月4日 星期一

財識兼收 - 止凡 2024年3月4日

財識兼收 - 止凡 2024年3月4日


全面撤辣,網友有何睇法?
  政府宣布樓市撤辣,即日在Patreon做了個調查(見下面連結),了解網友對樓市撤辣的意見,數日內收集到數百人投票。結果,只有約10%網友認為後市會大升或大跌,其餘大部分認為後市會止跌回穩而不會大升,又或者撤辣對樓市並無成效而持續跌勢。

 
  最精彩的是留言部

分,網友對樓市都有不同見解,這裏貼出一些具代表性的留言(已修改),再討論一下。

 
辣招與樓市的關係
 
  網友:「當樓價向上升時,辣招增加交易成本,凍結成交,導致買賣兩閒,可以穩定樓價。相反,樓價有下行壓力時,撤辣減低交易成本,成交流通暢順,容易造成人踩人效果。」

 
  網友道出了辣招與樓市的因果關係,亦提出了撤辣令樓市大跌的擔心。過去的確有人認為辣招沒有壓制樓市升幅,只是凍結成交,甚至減少了二手供應而推高樓市。按此邏輯,今天撤辣隨時有反效果。

 
  網友:「樓價應該受很多因素影響,辣招只是其中一個。最重要看香港前景,能否讓人安居樂業,經濟會否繁榮。」、「高息、經濟差,這些宏觀環境不變,樓巿很難走運。」

 
  始終辣招只是買賣過程的成本,一個投資項目能否升值,還是要看其價值與未來憧憬。

 


有網友擔心撤辣會令業主加快賣樓,對樓市有反效果。(Shutterstock)

 
各主觀角度出發
 
  網友:「撤辣對有心置業人士有幫助。炒家或投資者則會考慮租金回報與利率,數字依然不吸引。」、「單從投資者角度看,租金回報要達4厘而按揭利率減至3厘,投資客才會再度入市。租金回報4厘代表中原指數跌至110左右。」、「撤辣只是回歸正常狀態,不受政府幹擾市場,值得支持。尤其對於換樓客,或親戚轉讓成交,更靈活。」

 
  準業主包括內地等海外買家,撤辣令他們少了一個障礙,對樓市有正面作用。至於投資者,剛於撤辣前與財叔zoom了一場(見下面連結),他提出多年的「淨租金回報論」,正是考慮租金回報與按揭利率的差價,並指自2018年後,香港樓市已失去投資價值,這關鍵數字並沒有因撤辣而改變。

 
  另外,還有一班換樓客,我自己也是多年辣招的受害者,在辣招下曾經想過換樓操作的,大概會明白有多煩。

 
策略
 
  網友:「我會留意新盤開價,這反映發展商取態。對香港樓市了解得最透徹的一定是四大發展商,她們的價單反映對樓市未來五年走向的睇法。」

 
  十分同意,始終不用猜估,發展商有一班專業團隊去分析政策與後市,她們未來開價是一個好指標。

 
  財叔則認為有意買賣者不用多等,例如業主預期樓市會升一成,何不現在把價格抬高一成放賣?相反,若買家預期樓市會跌一成,何不出去議價減掉一成買貨?當然,他是不看大市指數的資深投資者,有如森林中的獵人高手,一般市民未必能執行他的策略,但作個參考無妨。

 
  最後有位網友提醒得好,好多人只說香港樓價高皆因地少人多、供求問題,其實還有不少因素,例如香港物價指數與收入水平、香港無天災、市場買賣自由、法例保障買賣雙方、資金進出自由,這些都是香港樓市的價值。事實上,世界各地不是太多地方類似香港,任何時候把樓價推低一成都可以很快找到買家。大家對這次撤辣又有何意見,不妨留言分享。

 
相關連結:
【全面撤辣 樓市反應】
https://www.patreon.com/posts/quan-mian-che-la-99367420
【財叔與百樂 zoom (一) - 香港創科前途 與 樓市feel】

https://www.patreon.com/posts/cai-shu-yu-bai-99299588
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