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2024年3月27日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2024年3月27日

KingSir傾樓 - 葉景強 2024年3月27日




每個政策出台後,都總會有人歡喜有人愁,而市場最愁果批應該算係工商舖的持份者。 (Jason Lam via Getty Images)

自財爺全面撤辣後,住宅尤其是一手成交立大增,更有新盤首輪368夥一Q清袋,估計3月份一手成交有可能超過4,500宗,有機會創1998年11

月以來的單月新高。

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新盤去到貨,最開心當然係發展商,資金能夠回到籠,大大舒緩在高息下的財務壓力。地產代理都非常開心,之前兩個月成交幾乎週週「捧蛋」,現在成交多返,有成交自然有錢搵。個市好返,其實政府都開心,起碼印花稅都收多些,未來賣地流標機會都少一些。另外,全港150萬個私樓業主都開心返啲,樓價短期內有望止跌回穩,自己副身家嘅縮水情況亦有望改善。但每個政策出台後,都總會有人歡喜有人愁,而市場最愁果批應該算係工商舖的持份者。

工商舖靜上加靜
根據中原地產網站數據,由3月1日至22日,工商舖買賣成交只有157宗,比2月份傳統淡季的236宗少,比 2023年每月平均313中更少。成交少原因有二:一)全撤後,全城房產投資聚焦住宅,無論發展商或地產代理都集中火力促銷新盤,聽說有大行內為數不少的工商舖同事為生計要轉到住宅部;二)撤辣改變住宅與工商舖的遊戲規則,令部分投資者由工商舖回歸到住宅市場。

筆者以往都是以投資住宅為主,貪其操作簡單風險較低,但自2010年政府推出多項辣稅後,令投資住宅成本大增,促使部分想繼續買磚頭的投資者包括筆者在內都被迫轉戰工商舖。其後幾年,大量資金流入工商舖令成交大增,在2012年買賣成交更創出18000宗歷史新高。以住買工商舖的大多是用來投資甚至投機,但今天遊戲規則已改,投資住宅或炒樓都不需再付高昂的辣稅,估計有部分投資工商舖的資金會回流返住宅市場,而進入工商舖市場的新資金亦會較以往少,相信將令工商舖未來買賣成交減少。

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還記得十年前市場曾經掀起一陣「劏工廈」風,炒家買入一層幾千至過萬呎的工廈,然後劏開一百幾十個細單位,每個幾十呎至百多二百呎不等,以入貨呎價的兩三倍發售。炒家睇準當時住宅無得玩,市場欠缺投資渠道,加上這些「單位」一百幾十萬就有交易,因此吸引大量小投資者入場,但因為他們投資經驗淺,中伏者不計其數,很多業主甚至到現在都未賣得出。其實這些產物沒有多大的投資價值,價格亦比買入時跌了不少,全撤後,他們想出貨離場就更難,相信這批業主可能是因政策改變而成為其中最愁的一群。

葉景強(King Sir)
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com