勁一專欄 - 中環洪八公 2024年6月18日
長實賣樓頻現負面消息 股價失守30元︳中環洪八公專欄
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近日長實集團（01113）的負面新聞一籮籮，先是5月中旬洪水橋#LYOS惹追差價風波；6月初長實屯門飛揚又劈價最多近三成，但銷售反應平平；之後再傳出安達臣道「港人首置上車盤」項目被拒批預售樓花申請，週二（6月22日）股價更曾跌穿30元。
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對安達臣道項目被拒售樓花，坊間有很多傳聞。
長實於2020年5月以49.51億元投得該項目，當時呎價約4,546元，擬提供2,926個單位，預計於2026年9月落成。
在投得項目前，長實有四年未有拿地；加上地契條款頗「辣」，長實仍欣然接受，被視為政治表態，市場相信明年長實仍有機會獲批預售樓花。地政總署指長實過早申請，並非沒有道理。
據當時賣地資料顯示，安達臣道項目須提供不少於1,000夥作資助房屋，住宅單位實用面積介乎250至500多平方呎，發展商於項目取得入夥紙後，政府將隨機選定不少於1,000夥作首置單位，並以市價8折出售。
按合約精神 理由冠冕堂皇
長實心急賣樓花是可以理解，近期本港樓市山雨欲來，再遲一年賣樓可能要劈價三成才賣得出，但項目未取得入夥紙，政府也未選定哪些為首置單位，長實根本不知哪些單位可以預售，申請賣樓花，更大可能是提醒政府儘快批入夥紙。
長實重推洪水橋#LYOS的撻訂單位，明言會追差價，雖然按合約精神的理由冠冕堂皇，但無論對公司形象，還是推新盤都極為不利。
樓價向下趨勢已形成，買家入市本已持觀望態度；加上長實的恐嚇追差價，要買都揀其他新盤。
長實近日推出其與新鴻基地產（00016）合作的屯門飛揚1期貨尾約28夥，折實平均呎價12,176元，減幅介乎11%至28%。
留意減幅是與2022年首推1期時的價單作比較，2023年2期折實平均呎價12,509元，所以這批貨尾實際減價2.7%，但僅僅售出七夥，市場反應非常一般。
長實不獲批預售安達臣道項目，對其資金回籠影響未必很大，但掌舵人李澤鉅一向對長實的強勁現金流引以為傲，不能預售安達臣道項目，可能加快他低價推其他新盤。
李澤鉅曾說過，長實淨負債額相對總資本淨額為3%，有能力去投資新項目。
「如果我們在四、五年前地價高峰時買入很多地皮，長實今日的負債比率，不可能是3%，更會是持有不少賬面值高於市價的項目（即蝕賣的項目）。」
申請預售啟德跑道區第4E區2號地盤第1期的樓花，項目涉307夥，預計2027年2月落成。
長實於2021年初以102.8億元投得該項目，當時呎價成本15,800元，長實其後於2022年以87.03億元奪得啟德第2A區4號、5（B）號及10號住宅地盤，最高可建面積141.8萬平方呎，每呎樓面地價僅約6,138元。
攤分後綜合成本略低於10,000元，所以長實推售啟德樓花上有減價空間，屆時又會在啟德樓市炸一個大鍋。
撰文：經一編輯部圖片來源：資料圖片
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