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2024年6月18日 星期二

勁一專欄 - 中環洪八公 2024年6月18日



勁一專欄 - 中環洪八公 2024年6月18日


長實賣樓頻現負面消息 股價失守30元︳中環洪八公專欄

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近日長實集團(01113)的負面新聞一籮籮,先是5月中旬洪水橋#LYOS惹追差價風波;6月初長實屯門飛揚又劈價最多近三成,但銷售反應平平;之後再傳出安達臣道「港人首置上車盤」項目被拒批預售樓花申請,週二(6月22日)股價更曾跌穿30元。

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對安達臣道項目被拒售樓花,坊間有很多傳聞。

長實於2020年5月以49.51億元投得該項目,當時呎價約4,546元,擬提供2,926個單位,預計於2026年9月落成。

在投得項目前,長實有四年未有拿地;加上地契條款頗「辣」,長實仍欣然接受,被視為政治表態,市場相信明年長實仍有機會獲批預售樓花。地政總署指長實過早申請,並非沒有道理。

據當時賣地資料顯示,安達臣道項目須提供不少於1,000夥作資助房屋,住宅單位實用面積介乎250至500多平方呎,發展商於項目取得入夥紙後,政府將隨機選定不少於1,000夥作首置單位,並以市價8折出售。

按合約精神 理由冠冕堂皇
長實心急賣樓花是可以理解,近期本港樓市山雨欲來,再遲一年賣樓可能要劈價三成才賣得出,但項目未取得入夥紙,政府也未選定哪些為首置單位,長實根本不知哪些單位可以預售,申請賣樓花,更大可能是提醒政府儘快批入夥紙。

長實重推洪水橋#LYOS的撻訂單位,明言會追差價,雖然按合約精神的理由冠冕堂皇,但無論對公司形象,還是推新盤都極為不利。

樓價向下趨勢已形成,買家入市本已持觀望態度;加上長實的恐嚇追差價,要買都揀其他新盤。

長實近日推出其與新鴻基地產(00016)合作的屯門飛揚1期貨尾約28夥,折實平均呎價12,176元,減幅介乎11%至28%。

留意減幅是與2022年首推1期時的價單作比較,2023年2期折實平均呎價12,509元,所以這批貨尾實際減價2.7%,但僅僅售出七夥,市場反應非常一般。

長實不獲批預售安達臣道項目,對其資金回籠影響未必很大,但掌舵人李澤鉅一向對長實的強勁現金流引以為傲,不能預售安達臣道項目,可能加快他低價推其他新盤。

李澤鉅曾說過,長實淨負債額相對總資本淨額為3%,有能力去投資新項目。

「如果我們在四、五年前地價高峰時買入很多地皮,長實今日的負債比率,不可能是3%,更會是持有不少賬面值高於市價的項目(即蝕賣的項目)。」

申請預售啟德跑道區第4E區2號地盤第1期的樓花,項目涉307夥,預計2027年2月落成。

長實於2021年初以102.8億元投得該項目,當時呎價成本15,800元,長實其後於2022年以87.03億元奪得啟德第2A區4號、5(B)號及10號住宅地盤,最高可建面積141.8萬平方呎,每呎樓面地價僅約6,138元。

攤分後綜合成本略低於10,000元,所以長實推售啟德樓花上有減價空間,屆時又會在啟德樓市炸一個大鍋。

撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片
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