施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年6月18日
香港樓價真是全球最難負擔的嗎？
香港樓價真是全球最難負擔的嗎？
香港樓價真是全球最難負擔的嗎？
有顧問機構的調查顯示︰香港連續14年成為全球樓價最難負擔的城市；去年的負擔比率是16.7倍，即是說，一個家庭需要不吃不喝16.7年才能置業。這個比率雖已是近11年最低，但仍拋離其他城市。
如果這個數字沒有錯，香港的住宅樓價真是貴得很離譜。哪有一個城市的樓價創11年的新低後，仍能維持全球最貴的地位？而特區政府竟在樓價已嚴重偏高的情況下還去撤辣，並促使銀行提供更優惠的按揭條件，是否腦筋出了問題？
我認為出問題的不是特區政府，而是這個機構統計市民負擔樓價難度的方法。
據此機構自己的說法，這個負擔比率，是以一個城市的住宅樓價中位數與該城市居民收入的中位數相比而得出來的。此計法表面上看來簡單易明，亦貌似公正。問題是忽略了香港的特殊性，因而在數字取樣上出現了嚴重的偏頗。
香港人入息的中位數，每年官方都有公布，我相信這個機構一定不會搞錯。問題出在樓價的中位數，我相信這數字出錯的機會很高。該機構所採用的數字，很可能只是私人住宅樓價的中位數。而按政府的房屋政策，私人住宅只是供全港三成收入最高的人居住的，其他七成人可入住政府提供的資助房屋(政府的土地供應政策，就是按此目標作三七分的)。
如果入息中位數是全城一齊計算進去的，但住宅樓價的中位數卻只選私人住宅的樓價，而不計公屋與其他資助房屋，得出來的當然不是香港全部人的負擔樓價的難度，亦不是私人市場的負擔樓價難度，因為若要計私人市場負擔比率的話，就應該以私人市場的買家的入息中位數來計算，而不是以全港市民入息的中位數來計算。
一個顧問機構，在統計上犯了這麼嚴重的錯誤，這麼多年來都未曾發覺，每年還煞有介事地對香港的居住情況評論一番，好像香港真是一個畸形城市，人民都生活在水深火熱之中，危機隨時都可能爆發一樣。
現實是香港有三成人住在廉租的公屋，入息差還可以免租。另外有一成多人住居屋或其他資助房屋，推出時的訂價，會考慮銷售對象的負擔能力。至於買了私人住宅的業主，更有六成多已還清了按揭貸款，只需每月交管理費。而其他要供樓的業主，據統計處的資料，他們的每月供款也只佔月入的兩成多，不足三成，屬國際的可接受範圍。在香港最辛苦的是，本應有條件入住公屋，卻還在輪候的人，只要政府加快建設公屋的速度，問題應可解決。
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