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2024年7月3日 星期三

勁一專欄 - 諗sir 2024年7月3日

勁一專欄 - 諗sir 2024年7月3日


樓價回落 業主如何由輸轉贏|諗Sir專欄
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諗sir,
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你好!本人在2020年,根據閣下在課堂上提議的樓宇開則及地區,買了480萬元心儀單位,以作出租之用,也在收樓同月內成功出租,今年會第三次續租。因為經歷完疫症及現在經濟低迷期,樓價回落到420萬元,本人有一筆資金,約200

萬至250萬元,正在考慮應該用一部分資金投放在樓宇供款上,以減低供款負擔;抑或全部放入買收息資金較好?資產配置應該如何?謝謝!

沒有理財方向讀者
讀者是幾年前買樓輸錢的一群,在2024年計,四年前買的樓,在賬面上輸60萬元。

讀者來信有用到「資產配置」四個字,亦屬筆者時常主張:「投資不是把錢壓在一至兩項項目賭升跌,不顧後果地倍大資產。」因為只要輸一次就好傷,不少人起初贏;後尾輸,結果得更慘下場。

建議讀者可將資金分為保守和進取兩部分,分配好後再對應適當方案。

買樓揸細不揸大
買樓或買債這些合約性投資到期,要將本金(或樓房)歸還的,屬於保守投資,不要指望可倍大回報。

一般而言,好東西在合適的時侯,都沒有人sell你,但又有一定流通性,因為機構投資者自己買開又秘而不宣。

想進取賺價,可利用股票或期權。股票本身沒有歸還本金的責任,但公司在賺到利潤時,股價可以倍計走升,作為不一定派息的補償。

這個情況,可將小量資金配置,但打工仔不應將辛苦賺到的錢拿去買股票,不少人就是將儲錢和買股票撈亂,結果財來又財去。

至於讀者,「買貴」了的樓,遇上香港這幾年樓巿浮浮沉沉,令他仍保持實力今年再投資。

當然買對樓才有此效果。第一,讀者買的樓銀碼不大,符合筆者之前提倡買樓「揸細不好揸大」的原則。

現時普遍1,500萬元以上的樓,要找買家不易,但小面積的樓,在樓市回調後仍有價有市。

準買家考慮是當500萬元買間兩房,比現時樓市再跌20%,即賬面輸100萬元;反過來免交租,即一年省下約20萬元,五年租金都已抵跌幅,斷定而家買細lump sum的單位輸極有限,反正又一定要住,更何況樓價不一定下跌。當然納米樓不應買、無能力借不到按揭的也不應買。

讀者在2020年買入單位,今年已經第三次續租,當他每年收4%的樓價當作租金,收了四年租即已回本16%,亦即收了約60萬元租金,大致等於賬面跌價(買入480萬元;現時420萬元)。

因此選對單位即可跑贏大市,買樓亦不見得大市跌,而自己都要輸。

當然讀者亦可找筆者團隊,看看能否反過來把房子租出去。有租客會幫業主把房子改裝,令單位他日賣走時更具價值,自己又可鎖定四至五年有高租務回報的收入。

假設是每年租金回報4%,五年加起來收20%,現在穩收20%租金;加上之後有個漂亮的裝修,讓你貴買房子,可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候,也是個好方法。

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片
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