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2024年8月27日 星期二

勁一專欄 - 中環洪八公 2024年8月27日

勁一專欄 - 中環洪八公 2024年8月27日


九置投資物業減值185億 幅度成業界標桿|中環洪八公專欄

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近年工商舖市道一潭死水,連最優質的港島甲級商廈都出現大量空置,這是以往極為少見。新一輪公布的收租股財報,因物業公允值重估所錄得損失,往往將業績由盈轉虧。

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最典型例子是九龍倉置業(01997),公司坐擁銅鑼灣

時代廣場、尖沙咀海港城等優質商場商廈,上半年基礎淨盈利31.23億元,按年錄2%升幅。但重估投資物業錄得減值44.26億元,導致股東應佔虧損為10.52億元。九置還補充一句,資產淨值較五年前低16%。九倉置業今年上半年在投資物業的虧損已達到25億元,較2023年全年只有11.47億元,高出1.17倍。若計入2022年至今年上半年的投資物業虧損,更達到185.6億元。

(圖片來源:資料圖片)

資產值5年跌16%
九置以投資物業收益為主,業務表現與零售市道掛鈎。九置在中期財報稱,本港營商環境仍困難,匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響業務營運能力。其中第二季的零售銷售出現雙位數急跌,寫字樓市場亦遭經濟疲弱和供應過剩夾擊,預期租金調整,會持續直至營商環境改善為止。酒店業也尚未完全恢復,房價在去年初邊境重開初期有所飆升後回落。九置展望業務時,完全不覺得有任何樂觀期望。

同樣坐享中環甲級商廈資產的置地集團,由2020年度至今就投資物業共減值75.74億美元,相當於減值22.7%。置地入賬可以作為本港收租股減值的標準,疫情期間減值至少兩成才算合乎基本步。要留意的是,置地商廈的空置率仍然處於低水平,6月底止為7.3%,不單較中環整體甲級寫字樓的空置率12.1%為優,亦遠較長江一期的空置率25%為佳。

置地減值比例可作參考
如果與中原地產早前發布的研究報告比較一下,2023年頂級寫字樓租值,較2019年低23.6%;甲級寫字樓則低27.9%,置地就投資物業的撇賬比例,基本上與大市同步。若以重災區中環中心作比較,2017年底長實集團(01113)以呎價33,000元甩賣;近日成交價跌至每平方呎13,000元,跌幅達六成,理論上,中環甲級商廈可以撇賬五至六成。在疫情期間,九置和置地的投資物業組合變化不大,所以比較疫情前和後的投資物業估值,容易考究減值是否足夠;但遇上一些大量發展物業的公司,便難以判斷。

無論如何,減值只是賬面上的非現金項目調整,並不反映地產股的營運質素。美國有機會今年9月開始減息,各方面營運數據好轉後,便有機會令估值回升,同時帶動盈利。

撰文:中環洪八公圖片來源:資料圖片
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