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2024年8月27日 星期二

勁一專欄 - 諗sir 2024年8月27日

勁一專欄 - 諗sir 2024年8月27日


100萬與1,000萬元 投資選取上有何分別|諗sir專欄

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諗Sir,
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你好!本人40歲,和太太合共每月收入為24萬元,育有兩位小孩。資產包括:(一)自住港島藍籌屋苑,2014年以1,000萬元買入,估值1,860萬元,現欠銀行650萬元,月供24,000元;(二)家

人自住新界新地屋苑,2009年200萬元買入,估值780萬元,現欠銀行290萬元,月供11,000元;(三)上環單幢收租樓,家人早年買入,估值750萬元,現欠銀行330萬元,月供12,000元,每月收租20,000元;(四)灣仔單幢收租樓,2015年410萬元買入,估值600萬元,現欠銀行180萬元,月供8,000元,每月收租15,000元;(五)合共有現金100萬元;MPF合共約有600萬元;(六)股債基金800萬元,每月回報60,000元(上堂前已買落)。

(圖片來源:資料圖片)

知道收租效率較低,但考慮到月收租35,000元可應付三層樓供款,所以房產不想有變動;另一方面,會積極考慮直債/債基作增加每月被動收入。想問閣下以1,000萬元作投資,應如何配置能達到預期收益?

讀者歐先生
讀者住宅收租效率低,主因是上環單幢收租樓,壓死420萬元(750萬−330萬元),而月產出現金流為8,000元(20,000元−12,000元)。即420萬元被壓死而年收10萬元,回報少於2.5厘。至於港島區及新界新地樓均屬同一問題,壓死大舊錢,更用作自住。那現在有1,000萬元現金投資,究竟如何提高回報率?

千萬元在手宜打穩陣波
先講有1,000萬元,可以穩陣些買以保本的直債為主、債基為副的產品。有1,000萬元在手可打穩陣波。而穩陣波,即利用保本或高發行級別的公司直債為佳、又或部分錢敘造定期、只留少許錢投資不保本之債基。筆者建議,如有1,000萬元資金,可考慮長江基建集團(01038)擔保的債券,票息4.85厘,投資評級「BBB」,價格約86.95,在87萬元價格買入,月收48,500元,年息5.5厘。若是500萬元的話,筆者的「收息101」課堂有建議年派息10厘至12厘的債基,當然除了債基外,配一些細額直債或保險產品亦可以。若果是百萬元戶而未到千萬元者,由於直債是約160萬元入場,會令500萬元以下資金者的資金流動性大降,所以買賣具彈性的債基較好。

最後,有100萬元資金或以下者,可用股票及交易所買賣債券(ETD),又稱嬰兒債券(Baby Bond),入場費2,000美元。ETD之波動性較直債高,雖有3倍槓桿,但同時可能伴隨一年20%至30%價格波幅,所以投資嬰債,都只限使用30%至40%資金。嬰債本身僅年回報6厘至7厘,然而可敘造槓桿,不過,槓桿自己要調較,不可盡用。

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撰文:諗sir圖片來源:資料圖片
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