施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年8月6日
港GDP續增長 樓市不虞太差
港GDP續增長 樓市不虞太差
港GDP續增長 樓市不虞太差
政府統計處公布，本港第二季本地生產總值(GDP)按年增長3.3%，勝市場預期的2.8%，亦高於首季的2.8%，按季則上升0.4%。惟第二季私人消費開支轉跌，由首季升1.2%轉為第二季下跌1.6%。
政府公布的統計數字，似乎與一般人的感受不太一樣。民間的感受，似乎受零售業的不景氣影響較深，人們只看到食肆停業者眾，店舖又空置難以出租，以致悲觀情緒濃厚，對經濟前景多有所擔憂。如是導致私人消費轉跌。
不過港人只是在本地消費方面轉弱，卻依然熱衷出外旅遊，亦增加了北上消費。在在顯示，港人仍是經濟增長的得益者，否則何來出外消費的能力？相信在這段期間，港人的生活質素應有所改善，而不是有所轉差。
現實是香港的旅遊與餐飲佔GDP的比重不高，佔大頭的是金融、保險、專業服務與貿易及物流，只是社會近期的關注面過度集中在旅遊與餐飲方面，才令有些人對經濟前景產生較為負面的看法。
在這種悲觀情緒的影響下，香港人於是減少消費，更不敢投資。其中一項較明顯的轉變是，寧願選擇租樓，也不選擇買樓，以免買了樓之後，會招來資產值方面的損失。這種對後市的擔憂，其實並沒有實體經濟方面的依據，只是有些人在危言聳聽罷了。
香港的GDP仍在增長，工資亦在同步上升，市民又不用擔心失業，而樓價亦已比高峰期下跌了接近三成，加上利息趨跌，照道理用家應選擇在這種時機買樓才是，但社會上的普遍選擇卻是寧租莫買。
這種選擇令社會上的住屋需求集中在租賃市場上反映，買賣交易反變得很少。七月份，中原做了2,945宗租賃，卻只做了946宗買賣(包括一手與二手的交易)，租賃竟是買賣的三倍。這種情況並不正常。
有這麼多宗的租賃，顯示香港不是沒有住屋需求，只是這種需求沒去反映在買賣價格上罷了。結果樓價會續跌的預言就被寧租不買的行為自我完成了。愈是多人寧租不買，樓價就難以獲得支持，樓價愈是缺乏支持，就愈是少人會選擇買樓。這種負面的連鎖反應一旦形成，樓價的跌勢就不容易逆轉了。
幸好，香港的實體經濟不算差，市民的收入增長仍足以推動租金連升了三個月，並創了2020年1月以來的新高。如此下去，租樓的負擔就會變得愈來愈重；加上美息可能逐步回落，原先選擇租樓的人可能會重返買賣市場，令住屋的需要再次在樓價上反映出來。此之所以，在實體經濟仍有正增長的時候，樓市的表現是不會太差的。香港住宅樓宇的空置率只有4.1%，顯示市場的吸納能力非常穩健。在這個水平的空置率下，經濟增長有條件為樓價帶來正面的影響。
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