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2024年8月6日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年8月6日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年8月6日


港GDP續增長 樓市不虞太差
港GDP續增長 樓市不虞太差


港GDP續增長 樓市不虞太差
政府統計處公布,本港第二季本地生產總值(GDP)按年增長3.3%,勝市場預期的2.8%,亦高於首季的2.8%,按季則上升0.4%。惟第二季私人消費開支轉跌,由首季升1.2%轉為第二季下跌1.6%。

政府公布的統計數字,似乎與一般人的感受不太一樣。民間的感受,似乎受零售業的不景氣影響較深,人們只看到食肆停業者眾,店舖又空置難以出租,以致悲觀情緒濃厚,對經濟前景多有所擔憂。如是導致私人消費轉跌。

不過港人只是在本地消費方面轉弱,卻依然熱衷出外旅遊,亦增加了北上消費。在在顯示,港人仍是經濟增長的得益者,否則何來出外消費的能力?相信在這段期間,港人的生活質素應有所改善,而不是有所轉差。

現實是香港的旅遊與餐飲佔GDP的比重不高,佔大頭的是金融、保險、專業服務與貿易及物流,只是社會近期的關注面過度集中在旅遊與餐飲方面,才令有些人對經濟前景產生較為負面的看法。

在這種悲觀情緒的影響下,香港人於是減少消費,更不敢投資。其中一項較明顯的轉變是,寧願選擇租樓,也不選擇買樓,以免買了樓之後,會招來資產值方面的損失。這種對後市的擔憂,其實並沒有實體經濟方面的依據,只是有些人在危言聳聽罷了。

香港的GDP仍在增長,工資亦在同步上升,市民又不用擔心失業,而樓價亦已比高峰期下跌了接近三成,加上利息趨跌,照道理用家應選擇在這種時機買樓才是,但社會上的普遍選擇卻是寧租莫買。



這種選擇令社會上的住屋需求集中在租賃市場上反映,買賣交易反變得很少。七月份,中原做了2,945宗租賃,卻只做了946宗買賣(包括一手與二手的交易),租賃竟是買賣的三倍。這種情況並不正常。

有這麼多宗的租賃,顯示香港不是沒有住屋需求,只是這種需求沒去反映在買賣價格上罷了。結果樓價會續跌的預言就被寧租不買的行為自我完成了。愈是多人寧租不買,樓價就難以獲得支持,樓價愈是缺乏支持,就愈是少人會選擇買樓。這種負面的連鎖反應一旦形成,樓價的跌勢就不容易逆轉了。



幸好,香港的實體經濟不算差,市民的收入增長仍足以推動租金連升了三個月,並創了2020年1月以來的新高。如此下去,租樓的負擔就會變得愈來愈重;加上美息可能逐步回落,原先選擇租樓的人可能會重返買賣市場,令住屋的需要再次在樓價上反映出來。此之所以,在實體經濟仍有正增長的時候,樓市的表現是不會太差的。香港住宅樓宇的空置率只有4.1%,顯示市場的吸納能力非常穩健。在這個水平的空置率下,經濟增長有條件為樓價帶來正面的影響。



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