施永青 am730C觀點 2012年6月18日
C觀點 - 施永青
內地為保增長 房控漸見放鬆
(2012年06月18日)
雖然中央官員三令五申，強調不會放鬆對房地產市場的調控，以免前功盡廢。然而，中國的新近經濟數據，顯示形勢相當嚴峻，弄得不好，不但保八會有問題，要保住中央提的7.5%也未必有把握。在這種情況下，中央如想繼續嚴控樓市，看來會有一定的難度。
現實是中國人民銀行於六月七日宣布減息0.25厘。這是自08年12月23日減息後，三年半以來首次減息。期間，人民銀行先後加了五次息，每次0.25厘。今次勢頭逆轉後，估計也不會只減一次息，下半年可能還會減多一至兩次，視乎減息的效果是否明顯。
剛公布的5月份的消費物價指數，只比去年上漲了3%。反映內需也在減弱。中國的經濟動力，長期都依賴三股主要力量：一是出口，二是投資，三是內需。現在內需已顯現乏力，而出口亦因歐美經濟放緩，而沒法高速增長，只剩下投資一項還有機會透過財金政策去調控。其中減息應是最快可以對投資產生推動作用的手段。
然而，減息雖然可以減低一般性投資的利息成本，但亦會對地產投資同樣產生刺激作用。中央如果真的有意調控地產不放鬆，那就應該有針對性地要求銀行維持對地產有關的貸款息率不變。但人民銀行卻在宣布減息的當日，同時通知全國銀行，可以恢復對個人首次購房的按揭優惠，最低為基準利率的七折。
這種優惠雖說只提供給首置的用家，但亦可以提升開發商的新盤銷量，協助他們改善現金流，讓開發商恢復向地方政府置地的能力，既可解決地方政府的財政困難，又可令地產投資重新成為經濟發展的推動力量。
這項消息一出，內地的房地產股立即急升。因為這意味著中央對調控房地產的態度，已出現了根本性的改變。現在行出了第一步，之後還得行第二步，第三步，直到經濟真的恢復動力，保八完全不成問題為止。
除非減多一兩次息之後，中國的內需立即有明顯的增長，否則中央仍得借助房地產對經濟的推動作用。要推動廣大的民眾增加消費，最有效的方式莫如讓他感受到自己擁有的資產正不斷升值。
然而，單是恢復對首次置業者的按揭優惠，可能仍不足以扭轉現時房地產市場的低迷境況。現時對房地產業抑遏得最厲害的是「限購」──非戶籍擁有者不可在大城市買樓，因而堵塞了資金的流動，令物業的投資價值沒法充份在價格上反映出來。
若然中央真的想借助房地產業來推動經濟增長，那即使不全面放寬限購，亦得酌量放寬。譬如先放寬經濟落後的省份，進而讓一級城市，每年都有一定的外來投資者的配額，中央仍可在需要時進行調控，這樣就可以增加靈活性。
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