施永青 am730C觀點 2012年7月9日
C觀點 - 施永青
樓價又再進入新升浪
(2012年07月09日)
上周有報紙做了一次市場調查，找來十多個評論員，要他們對下半年的樓市作評估；其中看跌及看平穩的佔大多數，我是少數看升的一個。以近日的市況來看，我的估計應很快可以兌現。
看跌的人認為，樓市不可能只升不跌。自今年春節以來，樓價已連升了四個多月；在屢創新高之下，樓價已高處不勝寒，尤其是近期交投有減少跡象，他們更覺得樓價只是乾升，很快會維持不下去。
我同意樓價不會只升不跌，但光知道樓價總有一天會跌沒有用，還得知道樓價甚麼時候會跌；而更重要的是要知道，究竟樓價下跌將導致上升趨勢的改變，還只是一次中途調整。
我認為，按現時的供求情況而言，樓價是易升難跌；即使真的出現下跌，也只是一次調整，不足以扭轉樓市上升的主趨勢。
作為地產代理，我其實不想樓價升得太急，這會令我們的客戶很快買不起樓，生意愈來愈難做。如果我真能左右大市的話，我寧願樓價先回落一下，讓我們可以擴闊我們的銷售對象，多做點生意。
然而，由於政府沒有為社會提供足夠的土地供應，近年本港樓宇供應嚴重不足。去年的住宅落成量只有9,450個，大前年更只有7,160個，近五年的平均落成量也只有9,854個一年，與政府的每年20,000個的供應指標相差很遠。在不夠分配的情況下，市場唯有把小量的樓宇配售給出價最高的那批買家。
很多人覺得樓價已高到買不起，這正是因為市場不能容許有這麼多的人都買得起樓，否則市場就不知道讓誰來買樓才是。政府明知短期裡無法增加樓宇供應，唯有出口術，以泡沫可能爆破來遏抑市民的買樓意欲，以免樓價升得太高，凸顯政府的政策失誤。
政府要這樣做，我還可以明白；我想不通的是，為何有這麼多的學者與意見領袖，也跟著政府指揮棒，一起高唱泡沫論。難道嚇到大家都不敢買樓，就等同解決了香港的住屋問題嗎？
先一階段樓市交投減少，是買家對新高價未能一下子適應的結果，並非光靠炒家造市的乾升。現實是樓價上升時的交投量遠多過樓價下跌時的交投量。今年三至六月，樓價上升，平均每月土地註冊處的買賣登記有11,226宗；去年九月至今年二月，樓價下跌，市場的交投只有5,752宗。反映跌的時候更沒有業主肯賣，反而升的時候尚有較多的買家肯追價。
據中原前線的同事反映，剛過去的周六與周日，無論是一手市場還是二手市場，買家的取態都出現了根本性的轉變，由觀望變成不再猶豫。原先抗拒新高價的買家，似乎已覺得久等無益。很明顯，今次買賣雙方的爭持，已由賣方勝出。我相信在先行者的帶動下，樓價的升幅很快會進一步擴大。我雖不想看到樓價又再上升，但我有責任把看到的轉變告訴讀者。
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