C觀點 - 施永青
肯平補地價 可增土地供應
(2012年08月17日)
近期樓價又再急升，政府卻苦於找不到土地供應去平抑樓價。其實，政府只要在補地價的談判上肯作些讓步，就可以增加談判成功的機會，令土地資源可以得到更好的利用。
現時地產商手上，已收購了很多新界農地與市區工廠。這些土地的原有用途已與香港的經濟發展脫節。社會有需要把這些珍貴的土地資源，用在社會急切的需要上。譬如，增加住宅樓宇的供應。
要善用土地，先要做的是：城規會得把原先錯配的土地重新規劃。土地的擁有者，如果知道原先閒置的土地現在可作更有價值的用途，一定會向政府補地價改用途。
現在，擁有土地的地產商，不是沒有申請這樣做，而是談判程序很慢，而且成功率很低。談判沒法取得協議的原因是地產商覺得政府要價過高，而有關官員亦不想陷自己於不義，被人誤會在向地產商輸送利益。所以在補地價時，只會按既定的指引辦事，不敢有些微的靈活性。
政府現時的補地價指引，只有技術性的細節，卻沒有策略性的考慮。官員只能按現時市場上的樓價去推算地價。以至在樓價高的時候，被推算出來的地價一定也高。變成高樓價導致高地價，高地價又導致高樓價，形成連鎖反應。
其實，當社會看到樓價與購買力脫節時，地產商是一樣看到的。他們擔心這種高樓價未必可持續，所以不肯接受以偏高的樓價推算出來的地價。以致補地價的談判沒法達成協議。
在這種情況下，愈是樓價高的時候，補地價的談判愈難成功，土地供應就愈難增加。結果是益了少數勇於接受高地價的大地產商，他們手持稀有的供應，不愁賣不到好價。
然而，若果政府肯從宏觀的社會需要，以策略上的考慮去處理補地價問題，完全可以不受制於一時的高樓價。既然政府的目標是增加供應，壓抑樓價，沒有理由自己反要堅持高地價。政府要增加樓宇供應，當然要吸引地產商增加投資，加快建設；方法就是誘之以利。這不是官商勾結，而是大部分政府會做的政策傾斜。只要目的是為市民提供平樓，市民是會明白的。
再者，平補地價亦未必益了地產商，因為樓價是會變的，當土地供應多的時候，地產商就不得不擴闊他們的銷售對象。當地產商要把樓賣給更多的普通市民時，他們的訂價就得遷就普通市民的購買力。
從這個角度來看，只要政府懂得調控土地與樓價供應，政府是可以連地產商的利潤也有一定的調節能力。平補地價是否益了地產商，要到樓宇賣出時才知曉，不宜在補地價時就作出結論。
上一篇
施永青 am730C觀點 舊文