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2012年8月17日 星期五

施永青 am730C觀點 2012年8月17日

施永青 am730C觀點 2012年8月17日

C觀點 - 施永青
肯平補地價 可增土地供應
(2012年08月17日)


近期樓價又再急升,政府卻苦於找不到土地供應去平抑樓價。其實,政府只要在補地價的談判上肯作些讓步,就可以增加談判成功的機會,令土地資源可以得到更好的利用。

現時地產商手上,已收購了很多新界農地與市區工廠。這些土地的原有用途已與香港的經濟發展脫節。社會有需要把這些珍貴的土地資源,用在社會急切的需要上。譬如,增加住宅樓宇的供應。

要善用土地,先要做的是:城規會得把原先錯配的土地重新規劃。土地的擁有者,如果知道原先閒置的土地現在可作更有價值的用途,一定會向政府補地價改用途。

現在,擁有土地的地產商,不是沒有申請這樣做,而是談判程序很慢,而且成功率很低。談判沒法取得協議的原因是地產商覺得政府要價過高,而有關官員亦不想陷自己於不義,被人誤會在向地產商輸送利益。所以在補地價時,只會按既定的指引辦事,不敢有些微的靈活性。

政府現時的補地價指引,只有技術性的細節,卻沒有策略性的考慮。官員只能按現時市場上的樓價去推算地價。以至在樓價高的時候,被推算出來的地價一定也高。變成高樓價導致高地價,高地價又導致高樓價,形成連鎖反應。

其實,當社會看到樓價與購買力脫節時,地產商是一樣看到的。他們擔心這種高樓價未必可持續,所以不肯接受以偏高的樓價推算出來的地價。以致補地價的談判沒法達成協議。

在這種情況下,愈是樓價高的時候,補地價的談判愈難成功,土地供應就愈難增加。結果是益了少數勇於接受高地價的大地產商,他們手持稀有的供應,不愁賣不到好價。

然而,若果政府肯從宏觀的社會需要,以策略上的考慮去處理補地價問題,完全可以不受制於一時的高樓價。既然政府的目標是增加供應,壓抑樓價,沒有理由自己反要堅持高地價。政府要增加樓宇供應,當然要吸引地產商增加投資,加快建設;方法就是誘之以利。這不是官商勾結,而是大部分政府會做的政策傾斜。只要目的是為市民提供平樓,市民是會明白的。

再者,平補地價亦未必益了地產商,因為樓價是會變的,當土地供應多的時候,地產商就不得不擴闊他們的銷售對象。當地產商要把樓賣給更多的普通市民時,他們的訂價就得遷就普通市民的購買力。

從這個角度來看,只要政府懂得調控土地與樓價供應,政府是可以連地產商的利潤也有一定的調節能力。平補地價是否益了地產商,要到樓宇賣出時才知曉,不宜在補地價時就作出結論。

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