金融High Tea 2012年8月13日
金融High Tea——有乜嘢好做過地產?
2012年8月13日
上周五中國公佈的經濟數據相當驚嚇,7月份出口僅增長1%,大幅低過市場預期的8%,進口增長亦只有4.7%,顯示不止外需慘淡、內需亦疲弱,令人對第3季經濟增長數字添憂。若以對個別國家出口看,7月份中國對美國出口僅增長0.6%,對歐盟的出口則大幅下滑16.2%。7月數字顯示前幾個月新增定單很差,咁搞落去全年進出口或者只有單位的低增長。
內地經濟低迷亦拖累企業借貸意欲,7月份新增貸款僅得5401億元人民幣,創10個月新低,按月縮減41%,顯示今年各兩次減息和削減銀行存款準備金率,都未能拉動信貸擴張。交行首席經濟學家連平認為,7月份新增貸款按月勁跌,按年則增長9.6%,與銀行美化中期業績有關,銀行為了趕在6月底前把業績做上去,把7月份的借貸項目往前提,而發改委審批的重大項目還在準備當中,未進入市場借貸,造成7月份貸款青黃不接。
出口大跌拖低港股
內地出口的驚嚇數字在上周五上午10點幾出街,內地股市反應不大,但半小時後匯市開始有反應,澳元一度急插,港股市亦跟着跌,在11點後短短10分鐘內插了過百點,不過尾市回穩,在最後半小時一個小V形咁向上抽,收復番一半失地,收市只跌133點,跌幅只有0.7%。去到歐美股市也一樣,同稱中國數據「恐怖」,但同樣憧憬經濟差要救市,美股睇住中國數據,杜指還要升42點。
中國可以出招自救,香港只有等運到。特區政府公佈第二季本港經濟繼續低增長,本地生產總值(GDP)按年只升1.1%,按季計已跌0.1%,主要受外貿持續疲弱拖累,第二季本港整體貨物出口下跌0.4%,情況嚴峻。政府下調全年增長到1至2%,政府話一旦下半年出口急劇下滑,不排除進一步調低增長預測。
本地經濟唔好,好多公司做同貿易有關生意,壞影響將逐步擴散。香港經濟以服務業為主,生意轉差,但主要成本如租金和人工都無跌,人工還有上升壓力,工會提出把最低工資由而家的28元加到35元,若然成真加幅好驚人。生意減少成本上升,係做生意最典型的噩夢。
長實重錘看好後市
香港好多行業生意都開始難做,唯獨有一樣生意特別好,就係地產。上周五收市後,長實(001)宣佈以市場估計的上限價96.3億,奪得港鐵(066)荃灣西站灣畔項目發展權,樓面呎價4300元,今年初華懋奪得的毗鄰城畔地皮,樓面呎價只是3100呎,今次長實投得西站地皮的價錢高約三成八,但西站地皮有海景,城畔地皮景觀相對較遜色。
長實執行董事吳佳慶話,項目樓面呎價4300元,而建築費約2000多元,加上利息等開支,料每方呎成本約7000元,總投資額約200億元。宏基測量師行董事陳昌傑就認為,雖然是次中標屬市場上限價,但仍屬合理,發展成本呎價近7000元,扣減一成「發水」面積後,發展商成本只需6000多元,估計落成後售價每方呎賣8000至9000元,長實還有一定利潤空間。
大家唔好忘記,荃灣西站今年初攞出來競投還流標,今次再招標,照正路唔係咁睇好,點知長實中標出價係市場上限價,長實加埋發展成本要攞近200億出來投資,仲係高價奪得,即使唔話佢睇好樓市,都好難話佢睇淡啩。
振英上任有心無力
點解年初到而家咁大變化?我覺得其中一個原因係政治,當日振英哥已露出上台的苖頭,佢打正要壓抑樓價的旗號,發展商真係怕咗佢坐言起行,弄不好重推八萬五政策,咁樓市必定瓜直,當時唔好話發展商唔敢郁手買地,小市民亦唔敢買樓,全民對樓市觀望。
不過,政客個個都係咁,講就天下無敵,做就有心無力。好似美國總統奧巴馬競選時話要將美國失業率推低到6%,而家就快要重選,失業率仲係8.3%。振英哥上台後連爆醜聞,一開波已陷弱勢,仲搞個炒樓劏房局長波哥出來,日日拆彈拆唔完,都唔知佢幾時得閒可以全心投入工作,搞搞樓市。再加上振英哥上台後,一改選舉前對地產商的高昂意氣,並無展示打低樓市的決心,明眼人都睇到又係「做又有心無力」的格局,政府只係搞細眉細眼的遠水去救近火,例如話在舊區起插針式單幢居屋,都唔知提供到幾多單位。「振英威脅」短期解除,發展商轉趨樂觀,亦好正常。
長實賣樓手法較貼市開價,正如集團副主席李澤鉅話,最緊要是做到「貨如輪轉」。佢呢頭投到大塊荃灣西站地皮,唔係要坐貨三年等起好才賣樓,另一頭可以更積極沽出手上的其他現貨,咁就可以鎖定中短期利潤,唔係計緊兩三年後才可以賣荃灣西站地皮那條數。即使單計荃灣西站條數,李澤鉅話可以設計到戶戶有海景,若成本6300元一呎,加高三成毛利,都係賣8200元,雖然遠少少,都係港鐵上蓋海景樓,房協長沙灣盤無景觀都唔止賣呢個價,只要樓市兩三年內唔跌,西站地價仲有空間俾長實走棧。
地產股低吸走一轉
若長實在西站投資200億,有3成毛利,即係60億,香港現時唔係咁多生意,可以有咁好利潤,講來講去都係做地產最易賺錢。振英哥要改變呢個現實,唔易喎。所以本地大地產股可以睇高一線,趁佢地回調時可以吸納走一轉,賭振英哥暫時無料到。
其實唔止香港,內地又如何?阿爺打房價手咁硬,結果仍然係房地產商最賺錢。阿爺見房價反彈,最近到各地調查完一輪又想出手打壓,內房巨企華遠地產董事長任志強抱怨說,政府把房地產當工具,從來沒有定過房地產的產業發展政策,由於經濟過熱產生地產泡沫,第一刀就砍在房地產上,房地產現時更被拋棄。任志強言論一向惹火,國民經濟研究所所長樊綱就反擊話,過去這些年你們是掙錢掙得最多的一批人,怎麼現在和怨婦一樣?
怨歸怨,中小型地產商或者好難捱,但大地產商一直有錢賺,做得好一點如中國海外(688),更是錢多到要增派息。中國海外剛公佈上半年純利增長17.7%至83.8億元,雖未達到一貫盈利增長兩成的目標,但內房公司賣完樓一年後才入帳,業績向來滯後,中海外今年上半年低潮時賣樓都好爽,手頭現金亦鬆動,除將中期息增加15%至每股15仙外,更用上市20周年的名義派特別息2仙,主席孔慶平仲話「我哋手頭現金多嘛。」,俾佢吹脹。阿爺就快出招再打內房,一般估係推房產稅,等壞消息現時內房股會再插,到時就以低吸中國海外,佢係大國企,阿爺就係想呢啲公司主導內地房地產市場。
睇來睇去,只要內地和香港樓價不大插,仲係房地產公司最賺錢,無乜嘢好得過做地產,等佢哋跌時買,值博率不低。
陸羽仁
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