論盡股壇 - 黃偉康 2013年2月25日
黃偉康 論盡股壇 新政策算了吧!
不能否認,非常時期要用非常手段,可是特區政府推出的新樓市政策,是否真的可以解決樓市的問題?
特區政府上周再推出的兩項「辣招」,其中包括將200萬以上的物業印花稅,全面調高一倍,可是首次置業及換樓買家,卻可以獲得豁免,同時非住宅物業則需要於簽訂買賣合約時,即時繳付印花稅。可以肯定的是,兩項新措施的確可以令投資者之買賣成本增加,可是現在樓市的問題,不是投資者於買賣時的成本過低。或者舉一個簡單的例子,如果某股票的價格過高,港交所是否可以透過增加買賣的費用,去令有關股份的價格下跌?又或者可以令投資者完全停止買賣有關股份?問題是如果有關股份只由少數人持有,同時市場的流通量只有10%,那麼港交所增加交易費用,對有關股份的價格帶來的壓力,其實是相當有限。可能大家仍然不太明白,或者反過來看一看現實的情況,現時不少證券商的傭金已跌至極低的水平,但為何恒生指數花了超過5年的時間,仍然未能重上2007年的高位,即接近32000點的水平?主要原因是基本因素未能吸引更多投資者,重新投入港股市場之中,所以就算交易費多低,港股仍然不能如07年般瘋狂。
事實上,現時樓市其中一個最大問題,為供應不足,雖然特區政府亦希望對症下藥,其中包括增加土地供應,可是有關行動,只會在2至3年後,為市場帶來更多供應,但對短期市場供應不足的問題,幫助十分有限。至於如何增加短期樓市的供應,首要條件必須是維持交易量,因為如果交易量下跌,供應量絕對不可能增加,可是現時的政策,會令不少樓盤持有人,希望以更高的價格,將手上的樓盤推售,以釐補新增稅項帶來的額外支出,這只會令買家與賣家之意向價格距離不斷增加,同時亦會令短期的供應量進一步下降。
故此,我十分相信未來3個月樓價只會保持平穩,或最多因為心理因素影響,出現5%輕微下跌的情況,不過如果香港銀行體系的資金繼續出現過盛的情況,那麼香港樓價將會很快出現反彈。而如何能有效控制樓市及樓價?只有增加持貨者而非買賣者的成本才可,而方法之前已提過多次,就是利率由金管局或特區政府控制,但機會不高,那麼就只可以透過資產增值率去增加持貨者成本,與此同時如果港元繼續與美元掛?,那麼美元的高低,將會嚴重影響資金流入或流出香港的規模,亦令特區政府更難控制香港的樓市。
不過,要特區政府採用上述的方法?我似乎在癡人說夢,所以明日我會談回美國聯儲局的問題。
黃偉康 (逢周一至周五見報)
筆者為獨立股評人
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