金融High Tea 2013年2月25日
金融High Tea——駱駝身上負重磅
2013年2月25日
政府打擊樓市又出辣招，今次係徵收雙倍印花稅，遍及所有住宅、工商物業，兼令工商物業由過去做樓契才要交印花稅，變成一簽臨時買賣合約就要交稅，新招除了增加包括住宅物業在內的所有物業買入成本之外，最主要係令商舖、工廈、車位等工商物業過去「摸貨」唔使交印花稅，變成摸貨也要交稅，令短炒成本大增，直接打擊商舖、工業樓的炒風。
有些讀者可能唔熟悉樓市炒作方法，不妨解釋多兩句甚麼是「摸貨」。摸貨的正式名稱叫確認人交易，確認人(Confirmor)交易指一個買家與業主簽署買賣合約購入一個物業後，在尚未完成該交易前，即未在正式在樓契上轉名前，已另行向第三方出售該物業，他出售物業時的身份不是業主，只是一個確認人。
由於法律上是樓契轉名才是物業權益的合法轉易，過去所有物業的印花稅都是樓契轉名時才徵收，但90年代住宅物業炒過不亦樂乎，出現大量確認人交易，而這些交易都不用交幾個巴仙的印花稅，令交易成本很低，所以政府當年就改為在簽訂買賣合約時就要交印花稅，以打壓確認人交易，但只限住宅，其他物業如工廈、寫字樓和商舖，仍按舊例在樓契轉名時才收稅。由於非住宅摸貨不用交印花稅，再加上住宅物業又加咗短期買賣的特別印花稅(最高六個月內轉售收20%)及外地人買樓的買家印花稅(15%)，令到大部份炒賣轉到工商物業上去。
大碼商舖 最受影響
財爺曾俊華在宣佈新措施時亦打開口牌，話本港非住宅物業市場十分熾熱，去年商舖價格上升39%，寫字樓價格升23%，工廈價格更升44%，相比2009年低位，相關物業售價已經急升一倍半至兩倍。
我有個朋友去年想買個觀塘工廈單位，親身經歷狂炒之風，一個單位已做咗五轉確認人交易，佢係第六個去接貨，佢照接，畀咗支票落訂，但單位賣方確認人都無收佢張票，朋友認為太癲，唔敢再買。
我認為今趟政府全線加印花稅，對工商物業、特別係高價商舖的炒作影響最大。有中環茶友問我點解，乜唔係全線加，對住宅都有同樣咁大影響咩？我話唔係，對住宅當然有影響，但對一直未受政府打壓的工商物業炒作影響更大。
政府多次出辣招針對住宅，又特別印花稅，又買家印花稅，舉例一個內地人買一間2200萬元的住宅，先額外俾15%買家印花稅，然後持貨不夠半年出讓又要俾20%特別印花稅，同時價值2173.9萬以上的物業，點都要俾4.25%的最高普通印花稅稅率，加埋一出一入的各1%的經紀佣，這個內地人買豪宅半年內出讓的最受打擊類別，過去只計大成本(唔計律師費等小成本)，合共要畀41.25%！
即使本地人唔使俾買家印花稅都要俾26.25%，咁搞本來已經無得短炒。如今將正常印花稅加倍，呢種最高類別由4.25%加到8.5%，只係將外地人短期買賣的成本由41.25%加到45.5%，將本地人短期炒賣成本由26.25%加到30.5%，本來都無得短炒，?家再加的影響亦有限，只是將「非常無可能短炒」變成「極度無可能短炒」而已。
對住宅用家當然有影響，但影響未至太大，因為將普通印花稅加倍，稅率由過去畀100元至畀樓價的4.25%，變成1.5%至8.5%，唔係話幾個巴仙印花稅唔係嘢，但若然長揸阻嚇未至太大，而且無樓者和換樓者仲可以豁免加稅。
一睇商舖，就見到影響好大，商舖好多大碼，2200萬以上的商舖比比皆是。過去如果摸貨短炒，最大成本只是一出一入共2%經紀佣金，確認人唔使交印花稅，升5%都見肉，升10%好大啖肉。例如簽約買舖半年才做契成交，放低一成，就有半年好炒，又以2200萬的商舖計，用220萬已可以炒，升一成到2420萬，扣埋經紀佣都執近176萬，可能一兩個月相對本金就有80%回報，所以才炒到癲。?家確認人也要交印花稅，大碼舖要俾8.5%，加埋經紀佣要10.5%，由2%變10.5%，差別好大，唔升到10.5%以上，根本要蝕，以後唔係咁易「摸」啦。可以預計，工商物業、特別是大碼商舖，炒風會即時收斂。另外由於商舖按揭成數由五成降到四成，即係買一間1億的商舖，要攞6000萬現金去找數，本金愈來愈多。
若然唔得 好易加辣
政府用倍增印花稅去打擊工商物業的炒風，好處是十分靈活，如果出完一招未得，過幾個月又可以加辣，例如加到原來三倍，再過幾月唔得又加到四倍，唔死都可以搞到你死，務求煞住炒風，你想自用投資仲好啲，短炒無哂空間。
有人話政府呢啲招無用，過一排樓價又會升番，我認為呢啲講法啱一半，錯一半，從「投機的我」睇可能啱，從「投資的我」睇多數錯，即係短期可以再升，長線好大機會下挫。15年前回歸之初，政府一招出盡全力干預，用「八萬五」高指標大增樓宇供應，等如一出就係出絕招如來神掌第十式「萬佛朝宗」，結果好成功，遇上金融風暴，樓市呢個對手身體好弱，一招就打到佢殘，不過後遺症係樓市跌得太多，好多人燒炭，狂鬧政府隊冧樓市。今次政府改咗風格，唔係一出出絕招，由第一式「佛光初現」慢慢開始出招，打唔贏又出多一招，而家出到第五、六招啫，唔夠咪再出招囉，目標係樓市死咗的時候唔好入哂佢數。
政府不斷出招，樓市被打到半傷殘，表面風光，背後流血散緊功你唔知。反正樓市大升的真正原因是美國印銀紙，推低樓市的終極因素，係美國停止印鈔開始加息，政府就同樓市遊鬥拉吓布，希望拉布拉到美國加息宣佈樓市死亡為止。唔係話政府好精，只係話政府明知自己是豬八戒照鏡，左右不是人，所以做得好小心，只是一步一步咁打。咁樓市就如一隻跑得好快的駱駱，畀人在身上不斷加沙包，愈加愈重，開頭仲跑得好好，後來就步履蹣跚，到最後飄一條羽毛到佢身上，都可以責死佢。
請神容易 送神好難
千祈唔好以為我覺得樓市會即刻冧，樓市愈升愈高，最後冧的機會好大，一係唔跌，跌就唔可以跌一兩成咁少就停，好難軟着陸，但最後會冧唔等如即刻冧。因為美國未加息，資金成本仲係好平，若手上有樓者，沽咗樓唔知攞啲錢做乜好，存款利息咁低，怕受通縮侵蝕，沽貨者不積極，樓市沽壓不大。所以正路係政府出完招，靜一兩個月，又有勇者入市，個市又向上，政府又出招，但最後硬着陸的可能性愈來愈大，因為政府加稅要立法會通過，減番轉頭都要過立法會，你話樓市只係跌一兩成，即使政府怕樓市大插想撤新稅，立法會會唔會通過？請神容易送神難，辣招易放難收。試想在跌市中，即使本地買家，買樓印花稅加佣金要畀近10%，在淡市中很易令接貨者卻步。
樓市短線有機再升，長線睇淡，無可避免會影響地產股的走勢，比較純粹的地產股如新地(016)，今年高位130.8元，?家回落到119.3元，接近但不能超過2011年高位136元，距2007年160元以上的歷史高位尚遠，雖然地產股的走勢受大市影響，但政府連番出招打擊，若非大市好強勁帶動，恐怕地產股今年高位已見。或者咁講，若要買大股，我會買恒生H股指數(2828)，唔買新地這類地產股，因為地產股好難跑贏H股，慢慢要避開地產呢個類別啦。
陸羽仁
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