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2013年2月25日 星期一

金融High Tea 2013年2月25日

金融High Tea 2013年2月25日
金融High Tea——駱駝身上負重磅
2013年2月25日
政府打擊樓市又出辣招,今次係徵收雙倍印花稅,遍及所有住宅、工商物業,兼令工商物業由過去做樓契才要交印花稅,變成一簽臨時買賣合約就要交稅,新招除了增加包括住宅物業在內的所有物業買入成本之外,最主要係令商舖、工廈、車位等工商物業過去「摸貨」唔使交印花稅,變成摸貨也要交稅,令短炒成本大增,直接打擊商舖、工業樓的炒風。

有些讀者可能唔熟悉樓市炒作方法,不妨解釋多兩句甚麼是「摸貨」。摸貨的正式名稱叫確認人交易,確認人(Confirmor)交易指一個買家與業主簽署買賣合約購入一個物業後,在尚未完成該交易前,即未在正式在樓契上轉名前,已另行向第三方出售該物業,他出售物業時的身份不是業主,只是一個確認人。

由於法律上是樓契轉名才是物業權益的合法轉易,過去所有物業的印花稅都是樓契轉名時才徵收,但90年代住宅物業炒過不亦樂乎,出現大量確認人交易,而這些交易都不用交幾個巴仙的印花稅,令交易成本很低,所以政府當年就改為在簽訂買賣合約時就要交印花稅,以打壓確認人交易,但只限住宅,其他物業如工廈、寫字樓和商舖,仍按舊例在樓契轉名時才收稅。由於非住宅摸貨不用交印花稅,再加上住宅物業又加咗短期買賣的特別印花稅(最高六個月內轉售收20%)及外地人買樓的買家印花稅(15%),令到大部份炒賣轉到工商物業上去。

大碼商舖 最受影響
財爺曾俊華在宣佈新措施時亦打開口牌,話本港非住宅物業市場十分熾熱,去年商舖價格上升39%,寫字樓價格升23%,工廈價格更升44%,相比2009年低位,相關物業售價已經急升一倍半至兩倍。

我有個朋友去年想買個觀塘工廈單位,親身經歷狂炒之風,一個單位已做咗五轉確認人交易,佢係第六個去接貨,佢照接,畀咗支票落訂,但單位賣方確認人都無收佢張票,朋友認為太癲,唔敢再買。

我認為今趟政府全線加印花稅,對工商物業、特別係高價商舖的炒作影響最大。有中環茶友問我點解,乜唔係全線加,對住宅都有同樣咁大影響咩?我話唔係,對住宅當然有影響,但對一直未受政府打壓的工商物業炒作影響更大。

政府多次出辣招針對住宅,又特別印花稅,又買家印花稅,舉例一個內地人買一間2200萬元的住宅,先額外俾15%買家印花稅,然後持貨不夠半年出讓又要俾20%特別印花稅,同時價值2173.9萬以上的物業,點都要俾4.25%的最高普通印花稅稅率,加埋一出一入的各1%的經紀佣,這個內地人買豪宅半年內出讓的最受打擊類別,過去只計大成本(唔計律師費等小成本),合共要畀41.25%!

即使本地人唔使俾買家印花稅都要俾26.25%,咁搞本來已經無得短炒。如今將正常印花稅加倍,呢種最高類別由4.25%加到8.5%,只係將外地人短期買賣的成本由41.25%加到45.5%,將本地人短期炒賣成本由26.25%加到30.5%,本來都無得短炒,?家再加的影響亦有限,只是將「非常無可能短炒」變成「極度無可能短炒」而已。

對住宅用家當然有影響,但影響未至太大,因為將普通印花稅加倍,稅率由過去畀100元至畀樓價的4.25%,變成1.5%至8.5%,唔係話幾個巴仙印花稅唔係嘢,但若然長揸阻嚇未至太大,而且無樓者和換樓者仲可以豁免加稅。

一睇商舖,就見到影響好大,商舖好多大碼,2200萬以上的商舖比比皆是。過去如果摸貨短炒,最大成本只是一出一入共2%經紀佣金,確認人唔使交印花稅,升5%都見肉,升10%好大啖肉。例如簽約買舖半年才做契成交,放低一成,就有半年好炒,又以2200萬的商舖計,用220萬已可以炒,升一成到2420萬,扣埋經紀佣都執近176萬,可能一兩個月相對本金就有80%回報,所以才炒到癲。?家確認人也要交印花稅,大碼舖要俾8.5%,加埋經紀佣要10.5%,由2%變10.5%,差別好大,唔升到10.5%以上,根本要蝕,以後唔係咁易「摸」啦。可以預計,工商物業、特別是大碼商舖,炒風會即時收斂。另外由於商舖按揭成數由五成降到四成,即係買一間1億的商舖,要攞6000萬現金去找數,本金愈來愈多。

若然唔得 好易加辣
政府用倍增印花稅去打擊工商物業的炒風,好處是十分靈活,如果出完一招未得,過幾個月又可以加辣,例如加到原來三倍,再過幾月唔得又加到四倍,唔死都可以搞到你死,務求煞住炒風,你想自用投資仲好啲,短炒無哂空間。

有人話政府呢啲招無用,過一排樓價又會升番,我認為呢啲講法啱一半,錯一半,從「投機的我」睇可能啱,從「投資的我」睇多數錯,即係短期可以再升,長線好大機會下挫。15年前回歸之初,政府一招出盡全力干預,用「八萬五」高指標大增樓宇供應,等如一出就係出絕招如來神掌第十式「萬佛朝宗」,結果好成功,遇上金融風暴,樓市呢個對手身體好弱,一招就打到佢殘,不過後遺症係樓市跌得太多,好多人燒炭,狂鬧政府隊冧樓市。今次政府改咗風格,唔係一出出絕招,由第一式「佛光初現」慢慢開始出招,打唔贏又出多一招,而家出到第五、六招啫,唔夠咪再出招囉,目標係樓市死咗的時候唔好入哂佢數。

政府不斷出招,樓市被打到半傷殘,表面風光,背後流血散緊功你唔知。反正樓市大升的真正原因是美國印銀紙,推低樓市的終極因素,係美國停止印鈔開始加息,政府就同樓市遊鬥拉吓布,希望拉布拉到美國加息宣佈樓市死亡為止。唔係話政府好精,只係話政府明知自己是豬八戒照鏡,左右不是人,所以做得好小心,只是一步一步咁打。咁樓市就如一隻跑得好快的駱駱,畀人在身上不斷加沙包,愈加愈重,開頭仲跑得好好,後來就步履蹣跚,到最後飄一條羽毛到佢身上,都可以責死佢。

請神容易 送神好難
千祈唔好以為我覺得樓市會即刻冧,樓市愈升愈高,最後冧的機會好大,一係唔跌,跌就唔可以跌一兩成咁少就停,好難軟着陸,但最後會冧唔等如即刻冧。因為美國未加息,資金成本仲係好平,若手上有樓者,沽咗樓唔知攞啲錢做乜好,存款利息咁低,怕受通縮侵蝕,沽貨者不積極,樓市沽壓不大。所以正路係政府出完招,靜一兩個月,又有勇者入市,個市又向上,政府又出招,但最後硬着陸的可能性愈來愈大,因為政府加稅要立法會通過,減番轉頭都要過立法會,你話樓市只係跌一兩成,即使政府怕樓市大插想撤新稅,立法會會唔會通過?請神容易送神難,辣招易放難收。試想在跌市中,即使本地買家,買樓印花稅加佣金要畀近10%,在淡市中很易令接貨者卻步。

樓市短線有機再升,長線睇淡,無可避免會影響地產股的走勢,比較純粹的地產股如新地(016),今年高位130.8元,?家回落到119.3元,接近但不能超過2011年高位136元,距2007年160元以上的歷史高位尚遠,雖然地產股的走勢受大市影響,但政府連番出招打擊,若非大市好強勁帶動,恐怕地產股今年高位已見。或者咁講,若要買大股,我會買恒生H股指數(2828),唔買新地這類地產股,因為地產股好難跑贏H股,慢慢要避開地產呢個類別啦。

陸羽仁
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