談國論企 - 黎偉成 2013年3月26日
即市新聞
26/03/2013 09:32
《談國論企-黎偉成》內地住宅暢銷促開發施工回升亦受惠融資支持
《談國論企》中國以住宅為主的的商品房(1)銷售面積與額度於2013年1-2月皆出
現同比大幅上升,(2)新開工的面積亦由2012年1-12月之由跌轉增,和(3)開發投
資加快增長的新勢頭,加上(4)待售面積及(5)竣工面積的增長幅度亦不斷擴大,相信未來
一段時間的供應仍可以基本應付到市場的剛性實際需求;而商業銀行亦加大個人按揭貸款置業力
度
,亦可生平衡樓市的供求關係。但房地產開發商的土地購置意欲仍低,政府是有需要適度支持開
發商的的正常買地和興建樓宇的投資,始可持續、穩定解決居民長期置業需求,此為長期政策。
*住宅銷售額度及面積復增顯居住有剛性需求*
來自中國國家統計局的的最新資料,全國房地產開發投資於2013年1-2月份的累計度
6670億元的同比增長22﹒8%,不僅較2012年1-12月份的16﹒2%大幅提高6
﹒6個百分點,更為難得者乃此為在上年同期的27﹒8%高增長的基礎底下得到的明顯反彈
,亦為三連升之佳象,基本確認房地產市道恢復活躍甚至轉旺的良性發展形態,且可見之於:最
是重要者,當然為(一)商品房的銷售情況有顯著的改善:(i)商品房的銷售額7,361億
元的同比增長77﹒6%,較2012年1-12月的平均增幅10%多增67﹒6個百分點之
普,而上年同期更陷減少20﹒9%之困局,為出人意表的明顯好轉,很主要受惠於住宅銷售增
長87﹒2%,和辦公樓銷售則升91﹒6%。(ii)商品房銷售面積1﹒0471萬平方米
,同比增加49﹒5%,亦較2011年1-12月份所達的平均增長1﹒8%要高47﹒7個
百分點,其中住宅和辦公樓的銷售面積增長分別達55﹒2%與43﹒3%。
商品房的銷售情況實際自2012年1-8月份所涉額度的同比增長2﹒2%,結束1-7
月份即使僅回落0﹒5%的跌勢,由是使房地產開發商(二)加大已有土地儲備的開發力度:(
a)房屋新開工面積2﹒3萬平方米的同比增長14﹒7%,而2012年全年則同比減少7﹒
3%,乃受到住宅新開工面積達17﹒5%至1﹒7431萬平方米的支持;使(b)整體房屋
施工面積累計45﹒5422億平方米,亦增15﹒3%,增速較2012年的全年漲幅提高2
﹒1個百分點,其中住宅增加12﹒8%至33﹒5746萬平方米。
相信商品房住宅的中期供應不斷增加,而(三)短期供應亦有望改善,理由為(1)住宅竣
工面積於2013年2月底為止時達1﹒036億平方米,和(2)待售面積增加4181萬方
方米,此數之於總數5444萬平方米,及佔總待售面績總數總達76﹒8%的佔比,始使整體
待售積達4﹒19萬平方米,二數於2月底時為5﹒226萬平方米,相當於1-2月的銷售面
積的已售額度約1倍之普,故只要商品住宅房的產銷理想,又誰可以與之同爭?
尤其是(四)商業銀行對房地產的支持有所提升,並可見之於(a)國內貸款於2013年
1-2月累計達3938億元的同比增長26﹒4%,高於2012年1-12月份的
13﹒2%和1-11月份16﹒1%分別達12﹒8個百分點及10﹒3個百分點;(b)個
人按揭貸款於2013年1-2月份累計達2,057億元的同比更是大幅增長58﹒8%,使
其他資金的投資累計額度7570億元的同比增長達致53﹒5%之普。
*二手樓價牽新建住宅展升浪受中央關注*
房地產市道有逐步、全面溫和升溫的傾向,可見國家統計局的70個大中城市住宅銷售價格
的資料,作出評析:(甲)商品住宅樓價有互為牽動上升,(i)二手住宅價格的同比上漲的城
市中,漲幅由2013年1月份的未超過6%提升至2月份的6﹒7%,即在一個月之內增加0
﹒7個百分點,而2013年1月份的漲幅亦高於2012年12月份的5﹒5%約0﹒5個百
分點,反映出二手住宅的價格有不斷加速上升的傾向,而這亦拉動之效(ii)新建商品住宅(
不含保障性住房)的同比增長,於2013年2月份的同比增長8﹒2%,較對上一個月的1月
份的4﹒7%和2012年12月之2﹒4%漲幅,意味新建商品住宅漲速頗有後來居上的新向
。
商品住宅大漲價,亦可見之於(乙)70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格與上月相
比者,分別有有66個和62個,漲幅分達高達3﹒1%和2﹒2%,亦加快提升。
由是國務院總理溫家寶於2013年2月20日主持的常務會議,在《研究部署繼續造好房
地產市場調控工作》仍然保持「促進房地產市場平穩健康發展」的基調不變,所確定的五大項政
策措施,亦相當溫和合理,即使最是首要的一點,也只是提出(I)要「完善穩定房價工作責任
制」,重點是在於制定政策時要確保市場「穩定」,和要貫撤穩定樓價的政策時要有「責任制」
,於是建立健全穩定房工作的考核問責制度。
要做到穩定樓價的目標,國務院十分明確地表明(II)要「堅決抑制投機投資性購房」,
屬早已為之的政策,而相關措施亦細列有數(A)嚴格執行商品住房限購措施,已實施限購的直
轄市、計劃單列市和省會城市要在(a)限購區域、(b)限購住房類型、(c)購房資格審查
等方面,按統一要求完善限購措施,此法乃已實施之法,國務院只是要相關地方政府要完善措施
,所按者為統一要求;和(C)嚴施差別化住房信貸政策,皆為原有的政策性措施,(D)擴大
個人住房房產稅改革點範圍,亦只為原有措施擴而為之,乃延續性的做法。
問題是房地產價格於2013年伊始全方位地提速提升,始終是不宜掉以難心之事,相信國
務院該會密切留意到此一新向,和在長期政策基調不變底下,作出短期的調節。
《資深財經評論員黎偉成》(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)
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