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2013年8月16日 星期五

香港樓語 - 陳東岳 2013年8月16日

香港樓語 - 陳東岳 2013年8月16日

即市新聞
16/08/2013 11:09
《香港樓語-陳東嶽》四叔捐地建小型單位
《香港樓語》「差餉物業估價署」最新數據顯示,今年頭六個月A類單位(實用面積40平

方米或以下)落成量為零個。湊巧恆基地產(00012)主席李兆基捐地有新消息,兩宗新聞

加起來,引發的聯想就是,市場傾向發展較大單位,屬於上車盤的小型住宅缺乏新供應,四叔憑

個人之力,扭轉這種形勢,既主動捐地、又願意墊支建築費及補地價,希望盡快建成小單位,以

成本價120萬出售,甚至願意讓房協決定銷售對象,不一定局限年輕人。

*捐地好意值得肯定*
發展商收購土地儲備需花長時間及成本,四叔這樣做是一項善舉,他放棄本身擅長的賺錢機

會,把原來可以賺取發展商利潤的土地不計收購成本自願捐出,一番好意,值得肯定。筆者樂於

見到此計劃的構思並希望能儘早落實執行,但願社會各方支持解決各項細節以玉成其事,假如日

後有更多發展商效尤,可幫助解決現時年輕人上車難的問題,社會的怨氣或因而有所消減。該類

小單位是香港置業階梯HousingLadder的基層部分,較多新增供應可彌補現時市

場這類單位的供求失衡。
消息披露四叔與房協研究捐出的第一塊地在元朗馬田壆,佔地約63500平方呎,以5倍

地積比率興建,可建樓面面積約317500平方呎,構思興建2棟24層高住宅,假如每夥

300方呎,共可建1058個單位。該地距元朗市中心不遠,附近早已有不少住宅項目,如原

築、蝶翠峰及綠庭園等,透過地段旁的十八鄉路連結高速公路網,交通方便。從地理位置及交通

條件看,均適合較高密度住宅發展。

*為何政府不領情?*
現時港府覓地建房有多困難大家都知,有人自動捐出半熟地,建市場不大願意建的小型單位

,既免卻規劃諮詢及收地過程的政治化爭議,又可以較快速解決房屋問題,正是何樂而不為;但

為何特區政府不領情?相信最大關鍵在於與現行資助房屋政策出現矛盾的顧慮。比如現時政府出

售居屋及公屋,不是免地價,而是按既定政策給予地價折讓,在不准轉讓期過後,假如在公開市

場轉售,仍需要依例向房委會補足地價市值的差額,因此免地價賣樓絕不可能發生。

四叔欲捐的項目,定價每夥120萬,以300方呎計,成本價每方呎4000元,現時建

築費每方呎3000元,即是可付地價部分每方呎只得1000元,以現時元朗新市填邊緣住宅

地價每方呎3000元至3500元計,即是折讓67%至71%,比現時房委對居屋所採用的

折讓率高得多,假如由政府接手做,即出現兩套資助房屋政策,容易做成分化,甚至居屋業主要

求更公平對待,爭議採用新的折讓率。
*與房協合作屬上策*
四叔與房協研究合作是一個理想的選擇,房協是有公信力的半公營房屋機構,可監察整個運

作及確保將來出售單位公平公正辦理,由房協負責訂定一套可行的方案,包括購房者的資格限制

如入息限額、地價折讓率、不准轉售期、轉售對象限制和補地價規定等。筆者建議售價可稍高一

點至140萬左右,令地價折讓率調低至五成,但不准轉讓期可以比居屋的拉長五年。至於轉售

的補地價安排可參考現行的居屋制度,不准轉讓期屆滿,如轉售給首置人士由買家承擔日後補地

價責任,但如在公開市場轉售,仍需補足當時地價市值的差額,補地價所得款撥入專用帳目,以

用作同類項目的經費。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》

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