香港樓語 - 陳東岳 2013年8月16日
即市新聞
16/08/2013 11:09
《香港樓語－陳東嶽》四叔捐地建小型單位
《香港樓語》「差餉物業估價署」最新數據顯示，今年頭六個月Ａ類單位(實用面積４０平
方米或以下)落成量為零個。湊巧恆基地產(０００１２)主席李兆基捐地有新消息，兩宗新聞
加起來，引發的聯想就是，市場傾向發展較大單位，屬於上車盤的小型住宅缺乏新供應，四叔憑
個人之力，扭轉這種形勢，既主動捐地、又願意墊支建築費及補地價，希望盡快建成小單位，以
成本價１２０萬出售，甚至願意讓房協決定銷售對象，不一定局限年輕人。
＊捐地好意值得肯定＊
發展商收購土地儲備需花長時間及成本，四叔這樣做是一項善舉，他放棄本身擅長的賺錢機
會，把原來可以賺取發展商利潤的土地不計收購成本自願捐出，一番好意，值得肯定。筆者樂於
見到此計劃的構思並希望能儘早落實執行，但願社會各方支持解決各項細節以玉成其事，假如日
後有更多發展商效尤，可幫助解決現時年輕人上車難的問題，社會的怨氣或因而有所消減。該類
小單位是香港置業階梯ＨｏｕｓｉｎｇＬａｄｄｅｒ的基層部分，較多新增供應可彌補現時市
場這類單位的供求失衡。
消息披露四叔與房協研究捐出的第一塊地在元朗馬田壆，佔地約６３５００平方呎，以５倍
地積比率興建，可建樓面面積約３１７５００平方呎，構思興建２棟２４層高住宅，假如每夥
３００方呎，共可建１０５８個單位。該地距元朗市中心不遠，附近早已有不少住宅項目，如原
築、蝶翠峰及綠庭園等，透過地段旁的十八鄉路連結高速公路網，交通方便。從地理位置及交通
條件看，均適合較高密度住宅發展。
＊為何政府不領情？＊
現時港府覓地建房有多困難大家都知，有人自動捐出半熟地，建市場不大願意建的小型單位
，既免卻規劃諮詢及收地過程的政治化爭議，又可以較快速解決房屋問題，正是何樂而不為；但
為何特區政府不領情？相信最大關鍵在於與現行資助房屋政策出現矛盾的顧慮。比如現時政府出
售居屋及公屋，不是免地價，而是按既定政策給予地價折讓，在不准轉讓期過後，假如在公開市
場轉售，仍需要依例向房委會補足地價市值的差額，因此免地價賣樓絕不可能發生。
四叔欲捐的項目，定價每夥１２０萬，以３００方呎計，成本價每方呎４０００元，現時建
築費每方呎３０００元，即是可付地價部分每方呎只得１０００元，以現時元朗新市填邊緣住宅
地價每方呎３０００元至３５００元計，即是折讓６７％至７１％，比現時房委對居屋所採用的
折讓率高得多，假如由政府接手做，即出現兩套資助房屋政策，容易做成分化，甚至居屋業主要
求更公平對待，爭議採用新的折讓率。
＊與房協合作屬上策＊
四叔與房協研究合作是一個理想的選擇，房協是有公信力的半公營房屋機構，可監察整個運
作及確保將來出售單位公平公正辦理，由房協負責訂定一套可行的方案，包括購房者的資格限制
如入息限額、地價折讓率、不准轉售期、轉售對象限制和補地價規定等。筆者建議售價可稍高一
點至１４０萬左右，令地價折讓率調低至五成，但不准轉讓期可以比居屋的拉長五年。至於轉售
的補地價安排可參考現行的居屋制度，不准轉讓期屆滿，如轉售給首置人士由買家承擔日後補地
價責任，但如在公開市場轉售，仍需補足當時地價市值的差額，補地價所得款撥入專用帳目，以
用作同類項目的經費。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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