談國論企 - 黎偉成 2014年1月28日
即市新聞
28/01/2014 09:50
《談國論企－黎偉成》樓價續回調促住宅增銷房地產開發轉積極
《談國論企》中國的商品住宅房於２０１３年１２月份的銷售面積和額度，延續１１月份的
月環比明顯增長良佳發展勢頭，很主要受惠於相當部分新建商品住宅及二手住宅價格升勢放緩，
甚至有部分加速回落，使具剛性的需求得以釋放。國民經濟納入穩中求進新軌道、城鄉居民增收
使改善居住需求日趨強烈，加上國家強化城鄉一元化和逐步有序改變「一孩」之增人口等政策，
會繼續拉動住宅市場進一步尚俏，唯是相信政府今後仍按供求關係在有需要時適度調控，壓抑炒
風，以確保房地產市場健康發展。
＊商品住宅價格漲勢放慢或跌幅擴皆利置業＊
按國家統計局所發布的兩項２０１３年１２月份的與房地產有關數據分析，最是惹人注目者
當然為(一)商品房中的住宅銷情有持續好轉新勢態：(Ａ)商品住宅的銷售額於１２月份之數
即使欠奉，唯是把１－１２月份累計額度６﹒７６９５萬億元減去１－１１月份的５﹒８６８９
萬億元，便可得知去年最後一個月的銷售額度達９００６億元，較１１月份減去１－１０月份５
﹒１４８５萬億元所得的７２０４億元，按月比較增加１８０２億元或２５％，相對於１１月份
較１０月份的６０４８億元按月環比增加１１５６億元或１９﹒１１％，無論在額度和幅度均勝
於１１月，更高於９月份的６９１１億元和成為２０１３年以來銷售額度最高的一個月份。由是
商品房住宅銷售額於２０１３年１－１２月的同比增長２６﹒６％，較１－１１月份的
３１﹒１％、１－１０月份５﹒１４８５萬億元的３２﹒６％等數要低，也就不太重要者也，要
看就看１２月份表現更優於已有改善的１１月份(均見表一)，便可見中國的以商品住宅為主的
房地產市況好轉。
再看(Ｂ)商品住宅的銷售面積於１２月份則銷出１﹒６８０２億平方米，較１１月份的１
﹒３１５億平方米按月增加０﹒３３億平方米或２５％，與１１月份之相對於１０月份的
１﹒０３７８億平方米按月多銷２７７２萬平方米或２６﹒７１％，同樣有良佳的擴張勢頭；而
１－１２月份累計１１﹒５７億平方米的同比增長１７﹒３％，少之於１－１１月９﹒８８７１
億平方米的同比增長２１﹒３％、１－１０月份８﹒５７２１萬平方米所增２２﹒３％等(見表
二)要低，同樣並非太大問題。
商品住宅房的銷售面積和額度於２０１３年末呈現再度較快回升現象，乃因(二)樓價回落
凡個月之後開始漸為置業者接受：７０個大中城市住宅中的(甲)新建商品住宅(不含保障性住
房)於２０１３年１２月份的同比最高漲幅為２１﹒９％，與１１月份持平；而「最低」者之於
１２月份下降幅度２﹒８％，較１１月份的１﹒５％多減１﹒３個百分點，多於９月份的
１﹒８％和８月份之２﹒３％，解讀為：新建商品住宅價格之漲幅不斷放緩，回落者則加速。
(乙)二手住宅價格同比上漲的城市中，於１２月份的漲幅最高之數，由１１月份的
２０﹒１％回落０﹒４個百分點至１９﹒７％，止住１１月份較１０月份的１９％多增１﹒１個
百分點，而１０月份較９月份１７﹒８％的幅度多增１﹒２個百點，９月份比８月份的
１６﹒４％多增１﹒４個百分點，最低者之下降幅度亦由１１月份的５﹒７％擴大１﹒５個百分
點至７﹒２％。
＊房地產開發商投資意欲亦現再趨積極佳象＊
估計商品住宅房(三)銷情有望持續回穩向俏，理由為(ｉ)待售面積於１２月份底時累計
達３﹒２４０３億平方米的同比增長３７﹒２％，相對於１１月底時３﹒０７０７億平方米所增
４３﹒１％、１０月底時的２﹒９７７４億平方米所增４０﹒７％和９月底時２﹒９３２６億平
方米的漲幅４０﹒５％，增長有所減少，加上(ｉｉ)住宅竣工面積於１２月底時達
７﹒８７８４億平方米的同比減幅０﹒４％，較１１月的０﹒１％跌幅有所擴大，亦在另一個角
度反映出住宅價跌使銷情有改善。
需要指出者，更為房地產開發商的投資意欲亦有所回升，並可見之於(四)新開工面積於
１－１２月份累計達２０﹒１２０８億平方米的同比增長１３﹒５％，較１－１１月份
１３﹒１８４９億平方米的１１﹒５％漲幅要高整整２個百分點，當然明顯高於１－１０月份累
計１１﹒４億平方米的５﹒２％漲幅和１－９月份１０﹒６０５５億平方米的６﹒４％漲幅。
同樣重要者，為(五)土地購置(ａ)面積於１－１２月份累計達３﹒８８１４億平方米的
同比增長８﹒８％，即使低於１－１１月份３﹒４７７３億平方米的９﹒９％漲幅，卻扭轉
１－１０月份２﹒６６５８億平方米的３﹒６％下跌趨勢，而此之(ｂ)涉及資金９９１８億元
的同比增長３３﹒９％，更高於１－１１月份的８６６９億元的同比增長３１﹒５％，更遠高於
１－１０月份的６４３４億元的１１﹒７％漲幅，而(ｃ)到位資金於１－１２月份累計達
１２﹒２１２２萬億元的同比增長２６﹒５％，無疑較１－１１月份累計達１０﹒９４７５萬億
元的漲幅２７﹒６％為低，實際涉資仍相當可觀。
至於住宅商品房的(四)後向特別是中長期的前景值得憧憬，可從三中全會的多個環節印證
此說非虛：(１)加大發展城鎮化的發展力度，相信會推動不少新城鎮的發展，住宅、商業以至
各類物業建設，該如雨後之春筍陸續湧現，有利於房地產開發商發掘新的投資項目；(２)「一
孩政策」之逐步取締，會使家庭的居住面積需求擴大，以小換中、以中換大等換樓活動漸趨活躍
，可以想見。由是房地產市場並不是境內、外一眾信言旦旦之所謂「打壓」，而是在政策上扶持
合理的房地產建設和投資，打壓者當然是炒賣活動。
估計商品住宅房於未來一段時間因新的供應面積有限，價格有可能有序緩步向下調整。一而
再建議政府繼續採取抑制樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和蓋建樓宇的投資
，平衡樓市的供求關係，作為穩定樓市長期政策。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
表一：商品住宅房銷售額度(億元)
單月份(環比增長)累計額度(同比增長)
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１１月９００６＋２５％１－１２月６７６９５＋２６﹒６％
１１月７０２４＋１９﹒１１％１－１１月５８６８９＋３１﹒１％
１０月６０４８－１２﹒４８％１－１０月５１４８５＋３２﹒６％
９月６９１１＋３４﹒２９％１－９月４５４３７＋３４﹒５％
８月５１４６持平１－８月３８５２６＋３５﹒７％
７月５１６５１－７月３３３８０＋３９﹒９％
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商品住宅房銷售面積(萬平方米)
單月份(環比增長)累計額度(同比增長)
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１２月１６８０２＋２５﹒％１－１２月１１５７２３＋１７﹒５％
１１月１３１５０＋２７﹒７２％１－１１月９８８７１＋２１﹒３％
１０月１０３７８－１３﹒０５％１－１０月８５７２１＋２２﹒３％
９月１１９３６＋３７﹒５％１－９月７５３４３＋２３﹒９％
８月８６５９持平１－８月６３４０７＋２４﹒４％
７月８６４８１－７月５４７４８＋２７﹒１％
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資料來源：中國國家統計局
資料整理：黎偉成
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