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2014年7月30日 星期三

青心直說 - 胡孟青 2014年7月30日

青心直說 - 胡孟青 2014年7月30日

青心直說:內房鬆綁背後


■內地官方不忍心見樓價插水,最新確認取消限購的城市是杭州。


昨日仍是地底泥的內房股,今日忽然再搖身一變成黃金股,一、二、三、四線通通要升,其實市場上最少有為數七間的本港上市內房股,銷售要在今年餘下時間按月倍升才能交數。根據已公佈銷售數據,現時最令人擔憂的是花樣年(1777),因為上半年銷售收入18.03億元,達標率只及全年目標150億元的12%,如公司不下調全年目標,怕且下半年跑數跑到氣咳,因為由本月開始,年底前每月平均要交出22億元銷售收入才有交代。

成效睇多個指標
國家統計局早前宣佈,在其追蹤的70個大城市中,6月樓價按月下跌的城市有55個,較5月增加20個,平均樓價創下2008年12月以來最大跌幅,樓價按年計雖在漲,惟升勢已大幅放緩。央行早已釋出善意,要求銀行放鬆放貸標準,加上不明文鬆限購,現時只覆蓋三、四線城市,有說限購鬆綁政策明年將延伸至一線城市,變相行政幹預。要證實一切微刺激加起來的強刺激見成效,還看幾個數據指標,除上月按年下跌2.65%的抵押貸款外,還有樓價走勢。假如成效不彰,政府將需要增加30%以上的基建投入,以平衡固定資產投資增長。問題在強刺激會對中國財政狀況造成一系列問題,中國政府可能更傾向於透過信貸寬鬆來增強經濟活力,進而再次催生樓市泡沫。曾經有內房開發商以樓盤付承建商施工費找數,這招數在樓價看升時仍用得著,窮則變,今日有開發商以樓盤推出三年後,可按買入價的120%回購,五年後就按購入價140%回購,變相把樓盤包裝成定息投資產品。

所謂追求有質量的發展,應用於內地樓市,還需把內地房企的土地儲備與樓盤分佈做一次體檢,假如位於三、四線甚至更偏遠城市比重過高,只怕最終因地大「勿博」,鬆綁也徒然,找個極端例子,內地首個明文取消限購的城市內蒙古呼和浩特市,九個旗縣區加起來,總人口亦只有300萬,市區人口流動人口則有約200萬,常住人口亦只有約150萬,新樓盤卻有接近310個。最新確認取消限購的杭州,官方不忍心見樓價插水,托市之心路人皆見,因為杭州根本仍未去到要被納入救市的地步,莫非當中有我們仍未察覺的黑天鵝正向這邊飛來,有更大的危機令政府要犧牲自己的公信力?

胡孟青
獨立股評人

胡孟青
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