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2014年8月11日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月11日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月11日

為何差估指數那麼高?
差餉物業估價署最新公布六月份的統計,全港住宅物業指數報249.8點,創出有紀錄以來的新高。又有言論認為短期樓市急升,建議政府關注,甚至有資深財經評論員認為,政府近年根本未能有效壓抑樓價,市場亦已慢慢習慣辣招。

上星期寫《中原指數「跑輸」大市?》,其實還需要交待差餉物業估價署指數高企的原因。

中原指數,是使用期間的成交紀錄,去計算出調整呎價(建築呎價計),再乘以屋苑的總建築面積,得出屋苑的總市值,中原指數所反映的,是某一段時期所有成份屋苑的總市值變化。所以,無論中原指數使用建築呎價,或者實用呎價計自,都沒有影響到屋苑的總市值。

至於差估指數則只是計算當時期內成交的平均數字,下文是網站內的技術附注:「住??宇買賣的統計?字?自土地註冊處,是根據在有關時期內送交土地註冊處作登記的住??宇買賣合約而編製。」

看到這裡就知道分別,中原指數所計算的,是所有成份屋苑的市值,而差餉物業估價署計算的,是其間有成交住宅的平均售價。

由於近年特別印花稅的影嚮,成交宗數大減,結果出現很多屋苑並非每個月都有成交,即使中原指數成份屋苑也不例外,比如嘉富麗苑,2013年只有一宗成交,2014年只有五月份有成交,那麼中原怎樣處理呢?



就像股票市場那樣,無成交就以對上成交價計算。這樣處理,雖然令到指數並沒有追貼大市的變動,但從估值的角度,是合理的。

而差估指數所計算的,全部都是當月有成交的物業,當然就有更高的數值,問題是嚴格來說,並沒有反映到沒有成交物業的價值。

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