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2014年9月11日 星期四

青心直說 - 胡孟青 2014年9月11日

青心直說 - 胡孟青 2014年9月11日

青心直說:票據難救內房


■如果內房銷售未能達標,可能直接影響其現金流。資料圖片


成也A股、敗也A股,無論你同意與否,港股與A股漸見一脈相承,意味我們將要面對多一重外圍不穩定因素。至於看好中資股,就一定要買內房!反之,看淡中資股,亦一定要沽內房!的而且確,內房好與壞,反映內地經濟表現、信貸,及社會財富效應。在克強指數之外,上述三個因素若指向正面,當然就要買吧!然而,內房亦同時是內地企業問題的縮影,就是負債比率過高、槓桿不斷膨脹,因為資金問題而要看淡內地企業的話,內房亦是必然首選。

「金九銀十」之前,8月份多間房企公佈銷售數字,部份來得要好,但量升是否又等於價升?這是一個問題,更甚是幾個月的改善,會否令全年銷售達標,亦不得而知。

銷售目標主導現金流
按上半年平均計,內房平均銷售相當於全年目標的四成多,部份券商之前計算,個別二、三線公司,每月銷售要按月倍增,才能夠達到全年目標。有人問,達標與否會不會被誇大?是否應該作為衡量內房的準則?的而且確,表面能夠達標是否代表管理層執行能力強、有策略,其實不然,內房現金流的預測計算,正正是建基於銷售目標,而現金流的推算,亦更直接牽動信貸質素。內房高負債,銷售不達標,絕非只是面子問題,而是財政狀況惡化與改善之分。

本港上市的內房股,平均負債比率逾50%,如果拿內地A股百多間上市的內房股來看看,財務狀況就更糟了,115間內地上市的內房股中,有42間負債比率超過一倍的警戒線,而去年底負債比率一倍的內房,僅27家。老實說,市場近日已開始運用不同指標,嘗試去量度內房企業的負債問題,好像高盛利用負債對資本比率,一眾內房有關比率由2009年的45%,升至今年上半年的56%,五年內急升了十個百分點。而德銀早前的報告就更驚人,指一旦更改資產估值計算模式,及個別資產工具入賬方式的話,整體內房的平均實際負債比率,隨時高達數十倍。

內地開閘,容許中小內房發行中短期票據,並在同業拆借市場自行買賣,某程度上顯示,內房負債問題已遠比預期嚴重。但多了一個融資渠道,那就等同於負債問題減輕嗎?當然不是。

胡孟青
獨立股評人

胡孟青
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