趣遊樓市 - 脫苦海 2014年12月15日
置業信箱──車位買唔買得過？
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問：有個親戚話想讓個車位比我，話係跟市價賣，我上網睇返同屋苑的成交，12月由七十幾萬到一百一十萬都有，點解同一個屋苑的車位，可以差咁遠？咁點樣知道買唔買得過？
答：讀者沒有指出想知道的是那個屋苑的車位，所以亦難以評論那一個才是合理的市價，因為車位成交的透明度比住宅為低，網上的成交紀錄也是較為零碎，所以與其去用市價計算，倒不如以投資回報率來分析。
西半山寶翠園車位據稱叫價高達350萬，而據稱月租叫價高達1萬，若單約看這兩個數據，車位的回報率是：
$10,000 x 12 / $3,500,000 = 3.43%
看似吸引，但是還要考慮車位是要交管理費，以及相關的差餉以及物業稅，七除八扣之下，回報率連3%都沒有。
另外一項是車位按揭一般比住宅的按揭成數較低和息率均較高，以往車位最多只能夠按到五成，近年一些銀行放寬成數可以做到七成，但相信不會有銀行承造超過七成，首期是30-50%就免不了，也不會以住宅按息來承造，將會進一止推低投資回報。
還有一項是車位價格之所以參差，同一個屋苑都可以相差甚遠，比如車位是否露天、在那一個樓層、是否近電梯之類，都可以影響到車位的價格，甚至有些屋苑由於車位過剩，根本上就找不到租客。
所以，建議讀者詢問車位是租出還是自用，如果是租出的話，現時租金多少，從而計算投資回報，目前恆生指數成份股的周息率是3.66%，在香港沒有資本增值稅和利息稅之下，起碼要超越這個水平的淨回報率，才算是吸引的投資。
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