C觀點 - 施永青
樓市即將「爆煲」嗎？
2015年02月18日
有投資者認為：細價樓將會在三個月內爆煲，原因是財務公司做了過多的四按(合共約有12,000宗)。這表示：現時的樓價全靠瘋狂借貸所支持，承受不起些微的回落，一回落就會觸發財務公司追數，逼借貸過度的小業主賣樓還債，引發起拋售潮。
這個推論言之成理，只可惜，香港根本不存在著這麼多四按。令這個推論失去了客觀的基礎。
所謂四按，是指有小業主，把自己擁有的物業一再向銀行或財務公司做按揭貸款，同一個物業前後借了四次。
一般而言，銀行的資金成本比財務公司低，所提供的按揭條件比財務公司優惠。有條件的話，買樓的人會傾向先在銀行做按揭，以減少利息負擔；只有在首期不足，或個人遇到額外的資金需求時，才會向財務公司貸款。因此，一般的首次按揭生意大部分都給銀行接了，走投無路的，才會向財務公司求助。
由於一旦小業主出現財政困難，需要賣樓時，一按的銀主比二按三按的銀主有更高的優先權。拍賣物業所收到的錢，要先還給一按的銀主，有剩才輪到二、三、四按。愈排在後面的，收回貸款的機會愈小。因此，一般財務公司亦只肯做二按，不太肯做三按，做四按的例子更少之又少。
以去年的私人樓宇按揭市場為例，合共有69,182宗按揭契登記，涉及三按及四按的，合起來才1,065宗，由財務公司接做的，只有975宗，佔總體的1.4%，其中涉及四按的，更微不足道，即使連過去多年的積累加起來，也很難湊夠論者推論出來的12,000宗。因此，將來即使樓市爆煲，也與四按做得太多無關。
然而，正當香港樓市熾熱得令人迷信的時刻，極需要有人向市場潑點冷水，讓大家頭腦清醒一下，不要迷信樓市可以「長升長有」。
現時，香港的樓價之可以升完又升，主要是因為供應不足，令賣方可精挑細選那些最有購買力的買家來承接小量的貨源。這類買家在市場不多，但貨源更少，以至市場的承接力至今仍遊刃有餘。
不過，細價樓的價格延展度一向都不及高價樓。過去一年，細價樓已急升了近兩成，應很快會遇到阻力。因此，我亦認為，如果今年上半年細價樓依然升得這樣急，那下半年很有機會出現調整；但調整的幅度不會太大，約在5%至10%的水平，很難引發恐懼性拋售，不能看成是「爆煲」。
現時，大部分小業主的借貸都不多，即使美國加息，對他們的衝擊亦有限。因此，除非香港出現政治上的大動盪，上了車的小業主，都不肯輕率「下車」。不過，現時有條件上車的人亦在減少，投資者仍是謹慎一點好。
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