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2015年3月31日 星期二

神州樓市 - 程澐 2015年3月31日

神州樓市 - 程澐 2015年3月31日


即市新聞
31/03/2015 11:58
《神州樓市-程澐》信貸財稅雙重利好,成交有望持續攀升

  《神州樓市》3月30日,住房政策迎來重大利好,信貸政策進一步放鬆,同時住房營業稅

徵收年限調整,政策力度堪比2008年末的一輪救市。上周,新房市場依然延續上升勢頭,其

中一線城市及部分二線重點城市表現突出。二手房市場表現同樣較好,成交量穩定在高位水準。

面對政策的進一步強力刺激,後續市場走勢有望持續走高。

*信貸財稅雙重利好,刺激力度超出預期*
  3月30日,央行、住建部、銀監會發布房貸新政,住房政策迎來重大利好,政策力度堪比

2008年末一輪救市。在《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》中,對於第二套住房(擁

有1套住房且相應購房貸款未結清)貸款,最低首付比例下調至不低於40%;使用住房公積金

貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例統一為20%;擁有1套房並已結清房貸的,再次申

請住房公積金貸款,其最低首付比例為30%。同日,財政部、國稅總局也出臺新政,購房營業

稅免徵年限從5年調整至2年,購買2年以上普通住房銷售免徵營業稅。信貸、財稅兩個對新房

及二手房交易環節影響舉足輕重的政策同時作出調整,市場後續勢必迎來一輪明顯上揚行情。

  近期各類穩定樓市的政策持續不斷,3月25日,國土部、住建部聯合發布《關於優化

2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,主要著眼於房地產用地

供應規模及供應結構層面,對地方政府相關決策作出指導性要求。在住房用地供應規模方面,檔

要求住房明顯供過於求的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較

突出的熱點城市,應有效增加住宅用地供應規模。同時,對於明顯供過於求的市、縣,文件還建

議通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用。根據中原測算,除一線城市

外,二線及三四城市整體上均需要減少住宅用地供應。雖然中央政府對去庫存、調結構的取態明

確,但各個地方住房用地供應計劃的製定與地方財政、城市規劃等其他因素密切相關,政策的落

地執行絕非一蹴而就。
  此外,上述兩部委檔允許房企適當調整套型結構,對不適應市場需求的住房戶型做出調整,

滿足合理的自住和改善性住房需求,這明確了實施多年的「9070政策」的退位。住宅市場經

過十幾年高速發展,已經告別嚴重供不應求的局面,逐步轉向剛需主導、改善性需求崛起的階段

。根據家庭及個人購買力水準及生活的需要,住宅消費應該是一個梯度升級的過程。目前已經建

成的大量小戶型產品逐步進入存量房市場,可滿足新一批剛需人群的入市。而持續不斷增長的改

善性需求的住房置換,對現有市場所能提供的戶型設計的調整升級提出更多的要求。

*市場延續回暖勢頭,一線城市表現突出*
  上周,新房市場成交依然延續回升勢頭,其中一線城市及部分二線重點城市表現突出。中原

監測的40個重點城市數據顯示,上周新建住宅成交面積環比上升11%,且漲幅較前一周增加

6個百分點。各線城市中,一線城市上周環比漲幅最大,達24%,二線及三四城市同樣環比上

升。具體來看,上海領漲四大一線城市,上周成交量環比上升24%,這一方面由於供應量大幅

增加(上周末9個項目開盤,合計入市1000餘套房源),另一方面則是受到公積金額度有望

提高的利好政策刺激。同時,「閩七條」的政策效應已經有所顯現,福州上周成交量環比上升5

3%,廈門則連續兩周成交量環比明顯增長。預計政策放鬆的刺激效應將進一步發酵,並伴隨開

發商推盤節奏的加快,帶動市場積極升溫。
  二手房市場表現同樣較好,成交量穩定在高位水準。上周中原所監測的21個城市的二手住

宅成交面積環比持平,同比上升15%。最近兩周的成交量並列位元元於今年第二高位,僅次於

今年第5周的成交量。根據中原地舖的新增盤源量及新增客源量近期走勢來看,春節後均逐周環

比增加,顯示市場活躍度持續攀升。對此,市場經理人信心亦持續好轉。四大城市的中原經理指

數春節以來均呈現走高趨勢,其中深圳上周中原經理指數升至81﹒65%,創2011年以來

的指數新高。面對政策的進一步強力刺激,後續市場走勢有望持續走高。

《中原集團地產研究董事 程澐》
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