神州樓市 - 程澐 2015年3月31日
即市新聞
31/03/2015 11:58
《神州樓市－程澐》信貸財稅雙重利好，成交有望持續攀升
《神州樓市》３月３０日，住房政策迎來重大利好，信貸政策進一步放鬆，同時住房營業稅
徵收年限調整，政策力度堪比２００８年末的一輪救市。上周，新房市場依然延續上升勢頭，其
中一線城市及部分二線重點城市表現突出。二手房市場表現同樣較好，成交量穩定在高位水準。
面對政策的進一步強力刺激，後續市場走勢有望持續走高。
＊信貸財稅雙重利好，刺激力度超出預期＊
３月３０日，央行、住建部、銀監會發布房貸新政，住房政策迎來重大利好，政策力度堪比
２００８年末一輪救市。在《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》中，對於第二套住房（擁
有１套住房且相應購房貸款未結清）貸款，最低首付比例下調至不低於４０％；使用住房公積金
貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例統一為２０％；擁有１套房並已結清房貸的，再次申
請住房公積金貸款，其最低首付比例為３０％。同日，財政部、國稅總局也出臺新政，購房營業
稅免徵年限從５年調整至２年，購買２年以上普通住房銷售免徵營業稅。信貸、財稅兩個對新房
及二手房交易環節影響舉足輕重的政策同時作出調整，市場後續勢必迎來一輪明顯上揚行情。
近期各類穩定樓市的政策持續不斷，３月２５日，國土部、住建部聯合發布《關於優化
２０１５年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，主要著眼於房地產用地
供應規模及供應結構層面，對地方政府相關決策作出指導性要求。在住房用地供應規模方面，檔
要求住房明顯供過於求的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較
突出的熱點城市，應有效增加住宅用地供應規模。同時，對於明顯供過於求的市、縣，文件還建
議通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。根據中原測算，除一線城市
外，二線及三四城市整體上均需要減少住宅用地供應。雖然中央政府對去庫存、調結構的取態明
確，但各個地方住房用地供應計劃的製定與地方財政、城市規劃等其他因素密切相關，政策的落
地執行絕非一蹴而就。
此外，上述兩部委檔允許房企適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，
滿足合理的自住和改善性住房需求，這明確了實施多年的「９０７０政策」的退位。住宅市場經
過十幾年高速發展，已經告別嚴重供不應求的局面，逐步轉向剛需主導、改善性需求崛起的階段
。根據家庭及個人購買力水準及生活的需要，住宅消費應該是一個梯度升級的過程。目前已經建
成的大量小戶型產品逐步進入存量房市場，可滿足新一批剛需人群的入市。而持續不斷增長的改
善性需求的住房置換，對現有市場所能提供的戶型設計的調整升級提出更多的要求。
＊市場延續回暖勢頭，一線城市表現突出＊
上周，新房市場成交依然延續回升勢頭，其中一線城市及部分二線重點城市表現突出。中原
監測的４０個重點城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比上升１１％，且漲幅較前一周增加
６個百分點。各線城市中，一線城市上周環比漲幅最大，達２４％，二線及三四城市同樣環比上
升。具體來看，上海領漲四大一線城市，上周成交量環比上升２４％，這一方面由於供應量大幅
增加（上周末９個項目開盤，合計入市１０００餘套房源），另一方面則是受到公積金額度有望
提高的利好政策刺激。同時，「閩七條」的政策效應已經有所顯現，福州上周成交量環比上升５
３％，廈門則連續兩周成交量環比明顯增長。預計政策放鬆的刺激效應將進一步發酵，並伴隨開
發商推盤節奏的加快，帶動市場積極升溫。
二手房市場表現同樣較好，成交量穩定在高位水準。上周中原所監測的２１個城市的二手住
宅成交面積環比持平，同比上升１５％。最近兩周的成交量並列位元元於今年第二高位，僅次於
今年第５周的成交量。根據中原地舖的新增盤源量及新增客源量近期走勢來看，春節後均逐周環
比增加，顯示市場活躍度持續攀升。對此，市場經理人信心亦持續好轉。四大城市的中原經理指
數春節以來均呈現走高趨勢，其中深圳上周中原經理指數升至８１﹒６５％，創２０１１年以來
的指數新高。面對政策的進一步強力刺激，後續市場走勢有望持續走高。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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