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2015年6月25日 星期四

鴻鵠經志 - 盧志威 2015年6月25日

鴻鵠經志 - 盧志威 2015年6月25日


【鴻鵠經志】舖租爆煲潮殺到(盧志威)
上星期剛寫到《一兩年內舖租將大跌》,今星期已有新聞指,銅鑼灣羅素街兩舖位,剛錄續租及新租,新租金較舊租均下跌約4成,兩個單位原由鐘表品牌租用,一個就不續租,呎租由3145下跌至1887元,跌幅約40%;另一個就成功傾到新組約,呎租由1700多元下跌

至1111元,跌幅約38%。

如果用湯文亮先生的爆煲論,已算是命中目標,但是前文的分析是大品牌的CEO,因為業績有壓力,最終會有關店潮,目前雖然初步出現,但過去幾年簽的組約仍未到期,一日零售市場未反彈,所以這類減租個案應陸續有來,大家要有心理準備。

舖市爆煲其實是最有力篤破任何「有實力投資誓不沽貨」理論,儲如「貸款/市值」、低位買入所以租跌不入肉,無須沽貨等理論,都是寫字佬(包括小弟)作出來呃人的偽科學,無錯最大的一班投資者很有實力,他們一定不會有事,最多是捱價位,甚至在低位可以買更多,但他們很勁,也不代表舖價可以永恆向上。

普遍認為,如果租金不好,寧願掉空也不應減價,否則銀行估價會跌,可能會追數雲雲,在短線而言這是正確的做法,很多業主也採取這策略,最近自己就在旺角、尖沙咀、銅鑼灣地區發現不少吉舖,但在羅素街例子,又不可以應用。

在囚徒困境中,教科書的做法,假設A和B都以自身利益最大化行動,且不能互通聲氣,但如果由始至終只得囚犯A,或A和B能互通消息,整個結果便大大不同。

以羅素街為例,A)吉舖B)減租,其實B)減租對業主最有利,因為羅素街貴為全球舖王之街,且貨源歸邊,如果有吉舖,必定引發市場疑慮,大家會估連租也租不出,市道必定死梗,連鎖反應下造成恐慌,到時就不是一兩個舖租,會是全線幾十個舖崩潰,到時連人流都減,就會由一線舖跌落二線,價值永遠被摧毀,後果嚴重得多。

如果你有十個舖,一定是想做旺個場,羅素街就是成功的例子,有幾年可能是全球人流最多的街道,現在是「短線」有市況波動,但捱過後,只要根基尤在,十年後可能又破頂,故短線想賺幾千萬的投資者會寧願掉空,守住個價,不明白跌人流對舖的價值傷害更大,而想做旺個場賺幾十億的投資者一定是減價保租戶,維持人流。

話說回來,就算想維持人流,只要有一個不明上述道理,誓不低頭,也是做不到,這就是Game Theory知易難行的有趣之處。

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