趣BLOGBLOG：居屋羊群效應
■香港居屋需求大，最近一次是每61個人爭買一個單位。 資料圖片
政府去年復售居屋，全城「爭崩頭」排隊遞表，最終接獲13.5萬份申請（白表12.35萬份、綠表1.15萬份），即係話每61個人爭買一個單位。不少申請者在交表時坦言，「抽居屋難過中
六合彩」、「中咗的話，邊度都一定買」！今年3月底居屋攪珠，到5月下旬開始揀樓，至今一個月，逾半單位未賣出，白表及綠表放棄揀樓或「甩底」比例高達58%及36%。
居屋以市價七折定價，期內二手樓價再升近一成，以遞表盛況空前場面，何解到真正出售卻出現反高潮，相信是不少人心中的疑問。股榮嘗試由定價、揀樓先後及尚餘單位量分析，得出的結論是，香港人有著非一般的羊群心理。打從一開始，逾13萬居屋申請表格中，六成是單身客，甚至部份是未畢業已入表的大學生，在他們心目中，是否供得起、是否有首期，可能並非他們的首要考慮，最重要是身邊的同事、同學都入表，本著人入我入、畀200元申請費冇蝕底的心態，今次居屋的水份票，其實高得可憐。
以今次最受歡迎的荃灣尚翠苑為例，截至本周二賣了628個，佔總數962個的65%。由交易編號發現，準買家揀樓，部份未必是根據自己預定的目標，更可能是睇前者揀乜就選擇甚麼。尚翠苑共有三座，頭四十個揀尚翠苑的，除了一個外，全部選擇A座6號座，座向靚有景觀，被掃清並不出奇，但奇怪是然後數百個揀樓選擇，最常現的現象，是連續十多人選擇B座某兩個單位，然後十數人選擇C座某兩個單位，觀察628個成交次序，連續三宗出現各有A、B、C座成交的，未曾發生過。
美盈苑5號室一夥未沽
低層少人揀唔奇，但最神奇的，是整整一個月，居然有個別座向單位冇人揀。尚翠苑A座有1至6室單位，由1樓至29樓，5號及6號室全部售罄，1號及2號室亦只餘1至3樓，偏偏3號及4號合共58個單位，僅沽出12個。同事阿峰發現另一個更極端的，是美盈苑，1至8號室裏，唯獨是5號室由1樓至27樓都未發市，間隔及座向上，5號與6號大致一樣，定價亦差不多，何解6號室賣剩1至11樓單位，5號室卻未開齋，恐怕是沒有人做先頭部隊。在訂價策略上，今次居屋似乎與新盤並沒有太大的差異。以尚翠苑A座1至6號室，最高及最低層差異介乎18%至23%。與近期的私樓比較，嵐山1期最高最低層相差只有一成，峻瀅2期高低層差價約18%。
曾睇過一段短片，名為電梯裏的羊群效應，來自整蠱節目Candid Camera，用電梯環境和羊群效應做小實驗。當電梯裏所有人都是跟你站相反方向時，原來你都會「跪低」地盲目跟從。買樓又好買股又好，事前無論如何部署，當前面有人反其道而行，你能否有獨立思考，才是致勝關鍵。
股榮
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本欄隔周四刊出
股榮
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