即市新聞
20/11/2015 09:45
《談國論企－黎偉成》新建商品及二手住宅樓價最高漲四成及三成七
《談國論企》中國７０大中城市新建商品及二手住宅價格，於２０１５年１０月份同比最高
漲幅分別達４０﹒５％與３６﹒８％，為自８月份以來連續三個月升幅皆逾三成和漲幅擴大的態
勢，乃
受惠於商品住宅銷售（ｉ）額度及（ｉｉ）面積保持穩定增長的支持，並形成相對明顯回
穩甚至步俏新向。此況會對居民產生一定程度的財富效應提升，有利於強化以消費為主的內部需
求，誠佳象者也。
＊商品住宅銷售額度及面積同比環比明顯增加＊
據中國國家統計局所發布的最新資料，特別是《２０１５年１０月份７０大中城市住宅銷售
價格變動情況》，便可見商品住宅市況出現持續有序的好轉：（甲）新建商品住宅價格以（Ｉ）
「同比」計算，於１０月份（ｉ）上升者有１６個城市，比對上一個月的１２個城市增加４個，
而９月份較８月份的９個增加３個，所涉之數當然遠多於７月份及６月份的分別只有的３個和２
個，乃自２０１４年９月以來增長城市最多的一個月份，而（ｉｉ）最高漲幅達４０﹒５％，比
９月份的３８﹒３％漲幅多增２﹒２個百分點，９月份又８月份的３１﹒８％多增６﹒５個百分
點，而７月份增２４％、６月份升１５﹒９％和５月份漲７﹒７％；下降城市由９月份的５８個
減少４個至５４個，為自８月份６１個以來連續兩個月少於６０個之數，最低降幅由上月的
７﹒４％收窄至６﹒５％。
新建商品住宅（ＩＩ）’環比’上升的城市由９月份的３９個減少１２個至２７個，最高漲
幅由上月的４％收窄至２﹒１％；跌價者加１２個至３３個，最低為由下降０﹒７％略擴大至１
％。我之解讀為新建商品住宅樓價環比漲勢初步有所放緩，反而有利於居民置業自住。
但新建商品住宅的價格基本保持上行的趨勢，故（乙）二手住宅的價格亦保穩態，其中（１
）以「同比」計算的上升城市由對上一個月的１５個增加９個至２４個，９月份比８月份的８月
份的８個多增７個，最高漲幅３６﹒８％，較對上一月的３５﹒３％漲幅多增１﹒５個百分點，
當然高於８月份升３０﹒３％、７月份漲２４﹒３％；下跌的城市減少９個至４５個，９月份亦
減８個至５４個，８月份則減３個至６２個，最低減幅由９及８月份皆持平於的１０﹒２％
，收窄為９﹒５％。（２）「環比」上升的城市再減１個至３８個，最高漲幅由上月的３﹒３％
少增２﹒２個百分點為１﹒１％；下降者增５個至２３個，最低為下降１％。
新建商品住宅和二手住宅的價格基本形成止跌回升趨勢，主要受惠於市場的需求重新轉趨殷
切。再從國家統計局的《全國房地產開發和銷售情況》資料，即使只為連月的累計數據，仍然未
有單獨列表單１月份的數字，但繼續按數作出原始算術減算的計算辦法，可見商品住宅房的市道
，有持續明顯的好轉：（一）所涉及銷售額度，於１－１０月份達５﹒４７萬億元同比增加１８
％，無疑低於１－９月份４﹒７８９８萬億元增１８﹒２％，１－８月份４﹒７０４２萬億元增
１８﹒７％，卻高於１－７月份３﹒４８８４萬億元升１６﹒８％，１－６月份２﹒８９４１萬
億元增１２﹒９％、１－５月份２﹒０７３２萬億元增５﹒１％形成五連升佳態，並確認止住１
－４月份的１﹒４９１６萬億元減２﹒２％和１－３月份減９﹒１％至１﹒００６２萬億元等下
行形態。
＊滬深６月份股災未有拖低樓市足顯有剛性需求＊
即使國家統計局仍未有披露個別月份之數，唯是把１－１０月份累計銷售額度減至１－９月
份之數，便可得出１０月份所涉額度為６８００元，略低於９月份銷額７１７４億元，卻高於８
月份５８５６億元、７月份達５９４３億元、６月份８２０９億元、５月份５８１６億元、４月
份４８５４元，成為２０１５年第二高的月份。
和（二）銷售面積於１－１０月份累計８﹒３７１３億平方米同比增７﹒９％，比１－９月
份７﹒３１８９億平方米的８﹒２％漲幅少增０﹒３個百分點，而１－８月份６﹒１６８３億平
方米增８％，１－７月份５﹒３億平方米更僅增６﹒９％漲幅、１－６月份４﹒４３８９億平方
米和１－５月份３﹒１９３５億平方米均增４﹒５％；而前後二數相減得出１０月份達
１﹒０５２４萬平方米，低於９月份１﹒１５萬平方米，又高於８月份８６８３萬平方米、７月
份的９０００萬平方米，和低於６月份之１﹒２４５４億平方米。
商品住宅房於上海及深圳股市自６月中旬至７月初爆發的股災後仍保持相對旺勢，算是相當
不錯的表現矣。
再從市場的其他主要供求關係資料，亦可商品住宅樓市前景的基本面不差（三）商品住宅（
Ｉ）竣工面積於１－１０月份累計４﹒５２３５億平方米同比減７﹒２％，卻比１－９月份３﹒
７７９２億平方米的１２﹒７％減幅少減５﹒５個百分點，低於１－８月份３﹒１４９４億平方
米減１５﹒６％，１－７月份２﹒８０７７億平方米減１５﹒６％，１－６月份２﹒４３５４億
平方米減１６﹒５％、１－５月份累計１﹒９５９９億平方米減１６﹒２％。
再結合（ＩＩ）待售面積於１－１０月份累計４﹒５６２４億平方米同比增１４％，高於１
－９月份的１２﹒７％，低於１－８月份累計４﹒２８６１億平方米的同比增加１５﹒７％，比
１－７月份１８﹒１％、１－６月份達４﹒２８３４億平方米增１９﹒３％、１－５月份的
４﹒３０２５億平方米增２１﹒９％、１－４月份累計１﹒４９１６億平方米增２３﹒７％等幅
度，顯示商品住宅增銷使市場的存貨反覆減少。
至於（四）以住宅為主的土地購置：面積於１－１０月份累計１﹒７８４７億平方米，同比
減少幅度持平於１－９月份１﹒５８９億平方米的３３﹒８％，高於１－８月份累計
１﹒４１１６億平方米所減的３２﹒１％，１－７月１﹒２１１３億平方米減少的３２％，與１
－６月份累計９８００萬平方米所減的３３﹒８％持平，反映出房地產開發商的土地購置未隨銷
情好轉，估計此與相當部分的集團擁地不少。
我在論及’十三五規劃’的房屋政策時，建議：居住方面的建設。政府在繼續建設保障性住
房、改造棚戶區與危房等房屋政策的同時，宜進一步強化對具素質保證的商品住戶房的建設、發
展，以便改善居民的居住條件和需求。安居，始可以樂業，樂業才能夠賺取到更多的財富消費購
物，社會才可以得到穩定、和諧。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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