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2016年2月11日 星期四

置業安居 - 曾淵滄 2016年2月11日

置業安居 - 曾淵滄 2016年2月11日


【置業安居】買樓變成負資產(曾淵滄)
過去,樓價狂升,銀行限制按揭借貸比例,地產商為求賣樓,自己提供一按九成或二按九成,這也是為甚麼過去樓價上升時,多數人選擇向地產商買一手樓的原因。特別是上車盤、細價樓,也因此,地產商可以大幅調高細價樓的呎價。

現在,中原城市領先指數已經從高位下降一成

,細價樓的跌幅更是超過一成,借九成買樓的人會成了負資產。

供應過多成大災難
有人認為,只要供得起,負資產不是問題。不過,筆者認為我們還是應該盡量避免負資產,必要的話忍痛賣樓。2003年為甚麼有人為了負資產燒炭?原因就是對前景一片黯淡。負債過高,而且也很可能失去工作,沒有收入,如何還分期付款,還不了,銀行收回樓房之後,以銀主盤的形式拍賣,拍賣後所得的錢仍不足以償還貸款,那時候,物業沒有了,仍然一身債,最後走上了絕路,2003年的教訓希望大家牢牢記住。

去年那些算得盡,很勉強地買樓同時借九成按揭的人現在開始面對壓力了。目前樓市的下跌不是供應過多所引起,而是股市急跌所引起,情況有如1997年至1998年,隨後而來的才是供應過多造成的大災難。那是2000年至2003年的事。

現在,歷史很可能正在重演,特首梁振英上台之後,努力地增加土地供應,但是梁振英所供應的土地,要等到2017年才可能入夥,2020年就變成供過於求,那時候樓價所面對的壓力會更大。

如果只是根據土地的供應事推測樓房的供應與需求,目前仍未到供應過多的水平。因此,股市的下跌使到樓價下跌提早產生。

勉強上車恐變禍根
股市是實體經濟的領先指標,去年年中,股市開始見頂下跌,現在,我們開始看到政府公布的經濟數據一個比一個差:零售業首當其衝,跌幅比2003年的沙氏年更大,沙氏來得急,去得快,再加上2003年5月1日開始的自由行,挽救了香港的零售業。但是,現在人民幣貶值,中國政府打貪腐,中國經濟增長放緩,過度依賴中國旅客的香港零售業恐怕會挨好長的苦日子,很快的零售業要裁員了。

股市淡靜,金融界同樣面對壓力,凍薪、裁員的傳言也出現了,供樓者最大的震驚就是失業。因此,過去筆者經常說買樓者不能算到盡,勉強上車,一定得預留現金以防萬一,比較理想的現金餘額是可以足夠兩年按揭分期付款的總金額,那等於說萬一失業,自己仍然可以供樓,供多兩年,以兩年的時間找工作,等經濟復甦。買樓者要做到比銀行更嚴格的自我壓力測試。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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