即市新聞
23/02/2016 17:54
《神州樓市－程澐》交易稅費大幅下調，節後成交迅速回升
《神州樓市》春節剛過，樓市再度迎來超預期的重磅政策，交易稅費優惠積極利好改善性需
求。過往的兩次稅費減免政策均有立竿見影的效果，直接帶來市場成交的井噴，因而今年的後市
可期。此外，１月全
國信貸金額爆發式增長，創下歷史新高。其中，與個人住房貸款緊密相關的
居民中長期貸款同樣創新高，甚至超過上次的歷史高位３９％。目前，對樓市影響舉足輕重的稅
收政策和信貸環境均已達到空前寬鬆水平，春節過後的各地樓市也已從假日氛圍中迅速恢復，二
手房市場較新房市場的複蘇步伐更為明顯。市場成交的迅速回升帶動了市場預期積極上調，其中
上海中原報價指數自今年的第２周起不斷刷新歷史紀錄。
＊交易稅費大幅下調，重磅利好接連出台＊
春節剛過，樓市再度迎來超預期的重磅利好政策。２月１９日，三部委聯合發布《關於調整
房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，在一線城市購買的唯一住房，契稅以９０平方
米為界限調整成１％、１﹒５％兩檔；在一線城市以外的全國其他地區，購買的唯一或第二套住
房，契稅調整成１％、１﹒５％、２％三檔，同時，將購買２年以上（含２年）的住房對外銷售
，免徵營業稅。對比此次調整前後，一線城市的首套非普通住宅直接受惠；一線城市以外地區，
契稅調整對購買首套非普通住宅和第二套房均帶來利好，而營業稅調整則對２年以上的非普通住
宅利好。概括而言，新政最直接受惠的對象為改善型需求的中高端產品，其交易環節最主要的兩
大稅費均有明顯減少。
過去十年，僅在２００８年及２０１５年分別出台過兩次房地產交易稅費的優惠政策。這兩
次優惠政策出台的直接原因，主要由於全國市場銷售下挫（全國商品房僅有兩個年份曾出現銷售
面積下降，即２００８年和２０１４年）。而此次稅費優惠政策出台的背景則與過往不盡相同，
並非市場銷售低迷（２０１５年全國商品房銷售額創歷史新高），而主要是因為普遍性的庫存嚴
重高企，化解庫存已成為今年從中央到地方最主要的政治任務。從過往兩次稅費減免的效果來看
，市場均立竿見影迎來成交井噴。今年２月以來，稅收政策和信貸環境日益寬鬆，成為化解庫存
的重要推手，但不容忽視的是，若無新的需求刺激與釋放，今年將難以大幅超越２０１５年銷售
的高基數。
＊節後成交迅速回升，市場預期持續上調＊
春節過後，各地樓市已從假日氛圍中迅速復甦。中原監測的４０個城市數據顯示，上周新建
住宅成交面積較春節前一周上升１９％，較去年春節後一周上升６６％。其中，一線、二線及三
四線城市較春節前一周分別上升４０％、１３％、２０％。分城市來看，深圳市場領漲全國，華
南地區的惠州、福州、東莞、佛山等城市成交量增幅明顯。而成交量不及節前的主要城市則有昆
明、徐州、無錫、合肥等地。二手房市場較新房市場復甦步伐更為明顯，中原監測的２１個城市
上周二手住宅成交面積較春節前一周上升３３％。其中，上海、北京兩地不僅較節前大幅增長，
甚至較去年的周均值上升超過四成，表現尤為突出。
市場成交量的迅速回升帶動了二手房業主市場預期的積極上調。上周，中原報價指數顯示，
除廣州外，北上深津蓉五大主要城市均較春節前一周有所上漲，漲幅在１﹒７９個百分點至
１３﹒６３個百分點之間。其中，上海的中原報價指數自今年第２周起連續攀升，上周上海的中
原報價指數達到７８﹒６４％。中原的報價指數與實際價格走勢有極強的相關性，對後市價格走
勢具有顯著的預測效應。１月上海的中原二手住宅價格指數環比漲幅已經創十餘年（２００５年
４月）以來新高，隨著近期上海中原報價指數的持續攀升，預計上海２月的房價漲幅將再創新高
。目前上海二手房高漲的看漲情緒使得諸多業主惜售調價，更加導致買家追漲入市，供不應求的
局面將推升房價迅速上揚。《中原集團地產研究董事 程澐》
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