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2016年2月23日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年2月23日

置業安居 - 曾淵滄 2016年2月23日


【置業安居】大埔投地的反思(曾淵滄)
大埔一幅土地以非常低的價格成交,這幅土地在推出招標時,有人申請司法覆核,要求禁止特區政府出售這幅土地,有司法覆核的官司,投標的地產商就得面對一定 的風險。因此,參與投標的地產商數量少了,出價也大幅下降,最後中標者是內地國企地產商中國海外發展(00688

),可以想像,如果沒有內地地產商參與投標,本地地產商出價會更低,面對如此低價,政府會收回土地不賣嗎?

地產商或趁低價囤地
這一回大埔土地低價成交,說明了兩件事,一是特區政府不擔心土地投標,拍賣的收入下降、不介意土地價格下降影響庫房收入。相反的,特區政府也許認為土地成本下降,將來地產商賣樓也可以降價, 讓更多人買得起樓;二是地產商,至少本地地產商已經聯手出低價買地,每一次土地招標低價成交,政府就會進一步調低土地招標的底價。

對地產商而言,樓價下跌也不是絕對壞消息,樓價升、地價升,地產商不斷以更高的成本買地,風險愈高。樓價跌、地價跌,地產商就趁低價囤積土地。

要知道,低價買土地不等於將來一定要低價賣樓,從買土地到樓盤推出市場之間有好幾年的時間,如果數年後樓價再跌,地產商自然得低價賣樓,如果數年之後樓價止跌回升,地產商也不會不賺盡,自然會以將來的市價賣樓。

現在本地地產股股價較去年高峰期普遍下跌40%至50%,跌幅遠超過樓價的跌幅,應該說是跌過頭了。

樓價跌只因股市下跌
目前特區政府面對的問題依然是尋找可以建樓房的土地並不容易,這與1997年有很大的差異,1997年的特區政府與目前的特區政府都想通過增加土地供應以壓低樓價。但是,1997年前特首董建華上台時,末代港督彭定康(Chris Patten)為董建華留下大量已開發的土地,足以興建新單位的樓房。也因此,當時董建華可以提出每年建8萬5的許諾。

今日特區政府手上可以馬上推出居屋的土地很有限,因此長遠發展,仍然得依靠開發東北古洞北,大嶼山、元朗洪水橋,直到新市鎮方案有足夠的土地。所以,過去一段時間筆者不斷地強調,目前樓價下跌的主要原因,是股市大跌而不是樓房供應過多,因股市大跌導致樓市大跌,也會因為股市見底回升而導致樓市回升。

這種情況於1998年至2000年也發生過,1997年至1998年樓市的下跌也是因為股市下跌引起的。1998年至2000年股市回升、樓市也回升。2000年至2003年樓價再進一步下跌才是因為樓房供應大幅增加而引起的。明白了這個道理,將來樓價如果因為股市回升而回升,大家仍然得考慮樓房供應也即將增加。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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