【置業安居】大埔投地的反思（曾淵滄）
大埔一幅土地以非常低的價格成交，這幅土地在推出招標時，有人申請司法覆核，要求禁止特區政府出售這幅土地，有司法覆核的官司，投標的地產商就得面對一定 的風險。因此，參與投標的地產商數量少了，出價也大幅下降，最後中標者是內地國企地產商中國海外發展（00688
），可以想像，如果沒有內地地產商參與投標，本地地產商出價會更低，面對如此低價，政府會收回土地不賣嗎？
地產商或趁低價囤地
這一回大埔土地低價成交，說明了兩件事，一是特區政府不擔心土地投標，拍賣的收入下降、不介意土地價格下降影響庫房收入。相反的，特區政府也許認為土地成本下降，將來地產商賣樓也可以降價， 讓更多人買得起樓；二是地產商，至少本地地產商已經聯手出低價買地，每一次土地招標低價成交，政府就會進一步調低土地招標的底價。
對地產商而言，樓價下跌也不是絕對壞消息，樓價升、地價升，地產商不斷以更高的成本買地，風險愈高。樓價跌、地價跌，地產商就趁低價囤積土地。
要知道，低價買土地不等於將來一定要低價賣樓，從買土地到樓盤推出市場之間有好幾年的時間，如果數年後樓價再跌，地產商自然得低價賣樓，如果數年之後樓價止跌回升，地產商也不會不賺盡，自然會以將來的市價賣樓。
現在本地地產股股價較去年高峰期普遍下跌40%至50%，跌幅遠超過樓價的跌幅，應該說是跌過頭了。
樓價跌只因股市下跌
目前特區政府面對的問題依然是尋找可以建樓房的土地並不容易，這與1997年有很大的差異，1997年的特區政府與目前的特區政府都想通過增加土地供應以壓低樓價。但是，1997年前特首董建華上台時，末代港督彭定康（Chris Patten）為董建華留下大量已開發的土地，足以興建新單位的樓房。也因此，當時董建華可以提出每年建8萬5的許諾。
今日特區政府手上可以馬上推出居屋的土地很有限，因此長遠發展，仍然得依靠開發東北古洞北，大嶼山、元朗洪水橋，直到新市鎮方案有足夠的土地。所以，過去一段時間筆者不斷地強調，目前樓價下跌的主要原因，是股市大跌而不是樓房供應過多，因股市大跌導致樓市大跌，也會因為股市見底回升而導致樓市回升。
這種情況於1998年至2000年也發生過，1997年至1998年樓市的下跌也是因為股市下跌引起的。1998年至2000年股市回升、樓市也回升。2000年至2003年樓價再進一步下跌才是因為樓房供應大幅增加而引起的。明白了這個道理，將來樓價如果因為股市回升而回升，大家仍然得考慮樓房供應也即將增加。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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