即市新聞
04/02/2016 09:45
《談國論企－黎偉成》加強地方政府溝通並調低首付比例挺合理購房
《談國論企》中國人民銀行、中國銀行業監督委員會２０１６年２月１日的通知，不僅
（ｉ）調低在不實施「限購」措施的城市居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款首付
款比例，和（ｉ
ｉ）有條件地容許為改善居住條件再次申請個人住房貸款，更重要者為
（ｉｉｉ）責成相關派出機構應按照「分類指導，因地施策」的原則，加強與地方政府的溝通，
相信會促使不同城市更靈活地調節需求與供給側的關係，有利達致房地產市場平穩健康發展的政
策目標。
＊派出機構應與地方政府多溝通達因地施策目標＊
根據《中國人民銀行、中國銀行業監督委員會關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》
，可見中央政府相當全面改革和放寬住房貸款的政策，重點有多個方面：
最惹人注目者，反而是（一）位列第二條所提及之：人民銀行、銀監會各派出機構應先加強
與地方政府的溝通，結合當地不同城市實際情況，指導各省級市場利率定價自律機制自主確定轄
區內商業性住房貸款的最低首付比例，力圖達到「分類指導，因地施策」的政策原則和目標。此
舉最重要之處，為不同的城市有不同的社會、經濟情況，人口結構當然亦各自不同，住房的需求
與供應肯定有頗不輕的差異，故人行、銀監會等派出機構與地方政府先作溝通，在各省級市場利
利定價自律機制所出的指導，會切中時弊，不流於表面的形式，採取的措施會「因地施策」，達
致更佳的效應。
人行與銀監會之地方派出機構之「分類指導，因地施策」，是有（二）特定的政策基礎的，
即要按照中央政府所定的基調而行事。《通知》此番之政策性調整，為：（甲）在不實施「限購
」措施的城市，居民家庭購房的貸款規定乃（１）首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原
則上最低首付款比例為２５％，各地可向下浮動５個百分點，即在基本比例所限定之２５％，向
下調整至最低的２０％，而２５％至２０％是有浮動性的，政策的原則和精神為「因地施策」，
要靠的是地方派出機構要與地方政府溝通，作出「分類指導」。
同樣廣受關注者，為（２）「對擁有１套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居
住條件再次申請個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於３０％」的新措施。
《通知》對「再次申請個人住房貸款購買普通住房」的行為，並不是以「二套房」論之，而是以
「改善居住條件」定調：即使擁有１套住房且相應購房貸款未結清，首付款比例亦只是略為高於
首購者所需之５個百分點或１０個百分點，強烈表明中央政府樂意、鼓勵居民改善居住條件。此
乃「惠民生」政策之其中具體重要表現。
要注意者，為（乙）對實施「限購」措施的城市，個人住房貸款政策按原規執行。
《通知》亦（三）對銀行業金融機構作出要求或規限：（Ｉ）「應結合各省級市場利率定價
自律機制確定的最低首付款比例要求」，此點實際為結合各派出監管機構與地方政府的溝通，所
訂的標準所要做到的政策性要求，合理。
＊容許居民改善生居住條件再購乃惠民佳策＊
需要指出者，監管之重點應是《通知》要求銀行業金融機構在（ＩＩ）「本機構商業性個人
住房貸款投放政策、風險防控等因素」，可解讀者為銀行業金融機構同樣要自律地對購房之置業
者貸款，作出自律，以防風險，和得（ＩＩＩ）「根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定
具體首付款比例和利率水平」，此之為對金融機構應有合法、合理監管。
和（四）加強住房金融宏觀審慎管理，人行、銀監各派出機構應（ａ）強化對房地產貸款產
質量、區域集中度、機構穩健性的監測、分析和評估；（ｂ）督促各省級市場利率定價自律機制
根據房地產勢變化及地方政府的調控要求，及時對轄區內商業性個人住房貸款最低首付款比例進
行自律調整，促進銀行業金融機構住房金融業務穩健運行和當地房地產市場平穩健康發展。此當
為必要之策也。
人行的《２０１５年金融機構貸款向統計報告》資料顯示：人民幣房地產貸款之個人購房於
２０１５年末時（１）餘額達１４﹒１８萬億元同比增加２３﹒２％，增速比上年末高５﹒７個
百分點，相對於２０１４年餘額１１﹒５２萬億元的１７﹒５％升幅多增５﹒７個百分點，而
（２）淨增加之於２０１５年達２﹒６６萬億元同比增加９３６８億元或５４﹒６５％，比
２０１４年淨增１﹒７２萬億元同比只增之１９６億元或１﹒１％，有十分明顯的擴張。「平穩
健康」是中央政府之於普通住房的商業性個人住房甚至整體房地產市場的長期政策性基調，在此
番之《通知》更相當明確地重申此一重點。（我於農曆春節假期停稿，到２月８日始復與讀者會
面）。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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