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2016年11月23日 星期三

置業安居 - 曾淵滄 2016年11月23日

置業安居 - 曾淵滄 2016年11月23日


【置業安居】「息魔」Vs 樓市(曾淵滄)
過去兩三個月,市場普遍認為,美國聯儲局在今年12月加息的機會大增,也正因如此,美元長期國債利率開始上升,到了11月8日,美國共和黨的特朗普(Donald Trump)當選美國下一任總統之後,12月加息的預期又再升溫,而這次更是大幅度升溫。



本市場估計,民主黨的希拉莉(Hillary Clinton)會當選,市場估計如果希拉莉當選,會繼承同是民主黨奧巴馬(Barack Obama)的緩慢逐步加息政策。但是,特朗普當選改變了這項預期,理由是市場預期特朗普會大搞基建,投資於實體經濟會導致通脹,有了通脹就需要加息,於是加息預期在特朗普當選後大幅升溫。現在,美國三十年期國債孳息率已超過3厘,而十年期國債孳息率也超過2.25厘。

加息環境影響性各異
加息預測升溫不代表一定加息,但是已影響投資市場,香港股市中,息口敏感股如地產股、公用股、房託股的股價下跌,但樓價是否受影響則暫時仍未看到。樓價的反應比股市的反應慢得多,要等到利率真的加了才會有反應,也不是一加息,樓價就跌,還得看加息的時候,其他影響樓價的因素有甚麼變化?

以特朗普當選前的情況來估計,加息會導致樓價下跌。因為投資者是在沒有通脹的環境下對加息的評估,但是,特朗普當選後,通脹預期與加息預期同樣的升溫,如果通脹的比率還大過加息的比率,樓價不但不會下跌,還會上升,一直到加息的比率比通脹還高,樓價才會轉升為跌。

樓價後市去向不太悲
過去幾十年,市場上有大量歷史資料可提供我們參考,過去幾十年,加息周期開始時,樓價是上升的。因為那時候往往是經濟增長速度也加快,通脹上升,通脹預期進一步升溫,樓價上升就是要追上通脹預期。

基於上述的道理,筆者近日也撰文說,不必對地產股太過悲觀,同樣的道理,也不必對樓價太過悲觀。

目前,影響、打擊樓價最有力的因素,依然是香港特區政府推出的新辣招。在新辣招之下,地產商已經被迫變相減價,即贈送15%的印花稅給買家,代買家交印花稅,這也等於是打折賣樓了。提供15%的折扣賣樓,第一家地產商給買家15%折扣的樓盤是長實地產(01113)發展的君柏,君柏是1,500平方呎的大單位樓盤,每個單位的售價都超過4,000萬元,原本就該交8.5%的印花稅,本來地產商也同樣願意提供折扣,現在就加多一點點的折扣,市場也正在注視反應,人人都在觀望。

與此同時,傳媒不斷地報道有人以首次置業的方式大手買樓,一口氣買好幾個單位,動用數以千萬計的資金。當然,這類買賣的宗數非常少,沒有代表性。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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