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2016年11月28日 星期一

金融High Tea 2016年11月28日

金融High Tea 2016年11月28日
地產股未買得過
2016年11月28日
  利息上升,樓價回順,樓市後向,經常是一個茶餘飯後富爭議的話題。周末和中環茶友飯聚,又起爭論。

  茶友甲係半個地產界,雖然深明利息走勢向上,但他是供應派,認為在如今政治環境下,覓地起樓難,土地房屋供應會長期不足,即使利息稍升,樓價還是易跌難升。

  茶友乙係周期論者,認為經

濟有周期,樓價都係,雖然短線好難估計地產繁榮的周期何時到頂,因為央行的行為難測,但認為車位都炒到200、300萬之時,泡沫太大,離爆泡日子愈來愈近。

  我做塘邊鶴,但幫口隊咗茶友甲一嘢,主要講特首梁振英的房屋論,叫大家留意一下。梁特上周六出席青年高峰會議時,大談本港未來的城市規劃,聲稱若社會不反對他發展「不能開發及神聖不可侵犯的土地」,將會以成本價發售單位,除了較居屋便宜,市民更不用抽籤即可購買」。梁特首的說法,係劍指郊野公園土地。

  梁特建議郊野公園大建居屋
  梁特首話本港有一千零一十平方公里土地,包含「城、鄉、郊、野」四種土地,其中住宅用地佔本港土地百分之七,郊野土地佔百分之四十。他說民調都顯示多達七成市民最關心房屋問題,不少人都想「住得好一點、平一點」。他提出若社會不反對他發展「不能開發及神聖不可侵犯的土地」,他將會以開發土地及興建樓宇的成本價發售單位,除了價錢較居屋平,市民更不用抽籤就能購買。

  若用一般語言將梁特首的話「翻譯」出來,等如話「若大家同意攞郊野公園土地來起樓,將可以大建居屋,人人想買都買到,唔使抽籤」。若以建築面積600方呎、實用450方呎計,起私樓建築成本4000元一方呎,即係平到180萬可以有一個單位。

  O依家街外反對梁特首的人好多,大家都唔係好認真聽佢講嘢,聽咗都覺得佢選唔到做下屆特首,選到都覺得佢做唔到,所以無人好認真對待佢呢段說話,報紙新聞都無做大,但我唔係咁睇,話即使當只有兩成機會令呢個建議成真,都要預有呢種「風險」的存在。

  地產股回落幅度唔夠深
  香港土地分佈的特點是郊野公園土地極多,40%郊野公園,攞兩個百分點土地出來起住宅,即全港土地多咗29%!我叫茶友甲唔好信晒香港無地,用O依家的眼光睇係無地,若換一個角度係大把地,當然你可以話梁特首無機會做到,咁就變咗能成功的可能性低,或者大財團操控政治,換來換去都係換啲起唔到樓的人做特首,但都要預吓「萬一」真係用到郊野公園地起樓的效果。人人都想要環保,想保留綠化土地,但現實上市區600方呎建築面積的新樓要800萬一間,新界要都600萬一間的時候,真係住屋問題緊要啲。

  結論係有得揀我唔會買地產股,搵隻純地產股如恒基(012) 睇睇,現價42.6元,7.25倍市盈率,息率3.1厘。現價比一年高位48.2元回落了11.6%,比一年低位33.03元,仍高30%,比高位回落的幅度不夠大。

  短期而言,恒基等一眾地產股還會反彈,但反彈不是追貨的時候,反而係有貨應減持的日子,因為到1月未來特首候選人出場,高樓價肯定係一個焦點,如何增加土地供應去壓低樓價,特首候選人要表態。再加上利息走勢向上,地產股有壓力,要買,等佢哋插到好深至好考慮。

  深港通車 帶動力弱

  近期美股屢創新高,港股卻呆呆滯滯,反彈了一輪,上攻23000點失乏力。上周五晚傳來「深港通」即將於12月5日開通的消息,但無論是夜期或者在美國上市的預託證券都沒有好表現。按上周五港股預託證券升跌的比例推算,港股今日開市,還要跌65點。

  「深港通」開通是早已預期的事件,投資者吸收了去年「滬港通」大時代的教訓,對「深港通」沒有甚麼預期。估計在人民幣匯價下跌的情況下,「深港通」的開通也只會是北上少、南下多,內地投資者會透過「深港通」買港股以迴避人民幣貶值的風險。由於這些行為,不會帶來很大炒作,特別是不會炒中小股,大家不宜對「深港通」有太高的憧憬。

  港股未來關鍵,主要看人民幣匯價的下行走勢。最近有外資大行提醒客戶,今年12月聯儲局加息之後,要小心明年1月可能重現去年人民幣匯價急跌、拖累港股下挫的走勢。對於這種1月會大跌的講法,也是一種很好的提醒。但是否會發生,還是要看人民幣匯價走勢。

  回顧去年12月中聯儲局加息,人民幣匯價由去年12月初的6.3887下跌至1月初的6.593,累計跌幅3.1%。那次的人民幣匯價下挫,也令到港元匯價急挫,港股急跌。要注意的是當時人民幣匯價的下跌,其實滯後於美元匯價的上升潮。

  人幣下跌 並無滯後
  在人民幣匯價急挫之前,美元搶先在加息前的12月初見了高位,反映美元兌六大貨幣匯價的美元指數在12月2日已經升上101.48的高位,之後在加息前已徐徐回落,但人民幣到新年伊始跌勢才開始轉急,到1月14日人民幣匯價跌至低位時,美元指數已經回落到99.16,可見人民幣下跌滯後於美元上升。一個原因可能是由於年底要結算,內地公司不想業績太差,於是發力頂住人民幣匯價,過了年結算期,支撐力度放緩,人民幣匯價便急挫。

  人民幣匯價最近的下跌,不純粹是美國加息預期所致,也與特朗普當選總統有關。值得注意的是今次人民幣匯價下跌差不多與美元的上升同步,9月30日美元指數為95.39,人幣民匯價為6.6331,如今美元指數已經升上101.48,累積升幅6.4%,而人民幣匯價最新報6.9163,但只跌了4.3%。美元匯價升幅比人民幣的跌幅大一些是正常的,因為人民幣匯價與一籃子貨幣掛鈎,當中除了美元以外,也有歐羅及日圓等等。人民幣只兌美元貶值,兌歐羅及日圓不應貶值。

  去年底人民幣匯價的下跌滯後了。今年人民幣下跌與美元上升同步,沒有滯後。所以估計當美元指數見頂回調時,人民幣匯價便會企穩。此前一般預計是美國加息前後美元就會回調,現時多了一個特朗普因素,所以不能假定美元指數於12月便會回落,估計要等特朗普的「再通脹政策」比較明朗化,市場消化了相關衝擊,美元指數才會回落。如果美元指數在1月回落,人民幣匯價也會於1月時反彈;但如果美元指數回落的速度比較慢,人民幣匯價也會低迷多一段時間。

  內地《中國《金融時報》》的分析,和我這個觀點有些類似,說人民幣近期的貶值是聯儲局加息前釋放壓力的貶值。近期內地資金外流並未隨著貶值而強化,市場對貶值的反應也較為理性。又表示是次人民幣貶值與今年1月時有明顯區別,今次貶值對外匯的消耗有限,而市場對於匯率的貶值由無底變成有底。

  港股食粥食飯睇人仔匯價,現時希望短期內美元不要再急挫,以免觸發亞洲貨幣大跌,對股市添壓。無論如何,明年是一個加息市,即使沒有1月大跌,但不能期望太高,是上落市而不是跌市已不錯。

  另外值得注意的是,人民幣匯價下跌對不同公司有不同影響。港股大約可分成類兩類,一類是內地企業和主要收入源於內地的公司,收入將會因為人民幣貶值而受損,像航空公司這些持有大量人民幣債務的企業,因為匯價下跌,相對要還更多的人民幣而受損;另一類公司是純本地企業和外向型企業,受到人民幣匯價的影響比較間接,例如滙豐、宏利等公司,受到人民幣貶值的衝擊會較小。

  中鐵中興 受惠貶值
  即使是內地企業,也有部份會因人民幣貶值而受惠。截至今年上半年,A股當中有1513家因為美元升值、人民幣貶值而產生匯兌收益,收益合共134.3億元人民幣。受惠的公司主要以家電、紡織、服裝、建築、裝飾等以出口為主的企業。

  據統計,排在匯兌收益前列的三甲公司,有兩間是做家電,依次排是格力電器,上半年有23.5億元人民幣匯兌收益;中國中鐵有8億元;而美的集團有6.9億元。緊跟其後的有中石油、中國電建、中興通訊、徐工機械、福耀玻璃和長城電腦等,收益都超過2億元人民幣。

  香港經濟比較單一,中國公司種類繁多,特別是出口形企業,因匯率下跌令到出口增加,賺到外匯兌換成人民幣亦會上升。所以,可以多留意這些企業,部份也有在香港上市,例如中鐵(390) 、中興通訊(763) ,不過想買都要等低吸,唔好高追。

  陸羽仁
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