地產股未買得過
2016年11月28日
利息上升，樓價回順，樓市後向，經常是一個茶餘飯後富爭議的話題。周末和中環茶友飯聚，又起爭論。
茶友甲係半個地產界，雖然深明利息走勢向上，但他是供應派，認為在如今政治環境下，覓地起樓難，土地房屋供應會長期不足，即使利息稍升，樓價還是易跌難升。
茶友乙係周期論者，認為經
濟有周期，樓價都係，雖然短線好難估計地產繁榮的周期何時到頂，因為央行的行為難測，但認為車位都炒到200、300萬之時，泡沫太大，離爆泡日子愈來愈近。
我做塘邊鶴，但幫口隊咗茶友甲一嘢，主要講特首梁振英的房屋論，叫大家留意一下。梁特上周六出席青年高峰會議時，大談本港未來的城市規劃，聲稱若社會不反對他發展「不能開發及神聖不可侵犯的土地」，將會以成本價發售單位，除了較居屋便宜，市民更不用抽籤即可購買」。梁特首的說法，係劍指郊野公園土地。
梁特建議郊野公園大建居屋
梁特首話本港有一千零一十平方公里土地，包含「城、鄉、郊、野」四種土地，其中住宅用地佔本港土地百分之七，郊野土地佔百分之四十。他說民調都顯示多達七成市民最關心房屋問題，不少人都想「住得好一點、平一點」。他提出若社會不反對他發展「不能開發及神聖不可侵犯的土地」，他將會以開發土地及興建樓宇的成本價發售單位，除了價錢較居屋平，市民更不用抽籤就能購買。
若用一般語言將梁特首的話「翻譯」出來，等如話「若大家同意攞郊野公園土地來起樓，將可以大建居屋，人人想買都買到，唔使抽籤」。若以建築面積600方呎、實用450方呎計，起私樓建築成本4000元一方呎，即係平到180萬可以有一個單位。
O依家街外反對梁特首的人好多，大家都唔係好認真聽佢講嘢，聽咗都覺得佢選唔到做下屆特首，選到都覺得佢做唔到，所以無人好認真對待佢呢段說話，報紙新聞都無做大，但我唔係咁睇，話即使當只有兩成機會令呢個建議成真，都要預有呢種「風險」的存在。
地產股回落幅度唔夠深
香港土地分佈的特點是郊野公園土地極多，40%郊野公園，攞兩個百分點土地出來起住宅，即全港土地多咗29%！我叫茶友甲唔好信晒香港無地，用O依家的眼光睇係無地，若換一個角度係大把地，當然你可以話梁特首無機會做到，咁就變咗能成功的可能性低，或者大財團操控政治，換來換去都係換啲起唔到樓的人做特首，但都要預吓「萬一」真係用到郊野公園地起樓的效果。人人都想要環保，想保留綠化土地，但現實上市區600方呎建築面積的新樓要800萬一間，新界要都600萬一間的時候，真係住屋問題緊要啲。
結論係有得揀我唔會買地產股，搵隻純地產股如恒基(012) 睇睇，現價42.6元，7.25倍市盈率，息率3.1厘。現價比一年高位48.2元回落了11.6%，比一年低位33.03元，仍高30%，比高位回落的幅度不夠大。
短期而言，恒基等一眾地產股還會反彈，但反彈不是追貨的時候，反而係有貨應減持的日子，因為到1月未來特首候選人出場，高樓價肯定係一個焦點，如何增加土地供應去壓低樓價，特首候選人要表態。再加上利息走勢向上，地產股有壓力，要買，等佢哋插到好深至好考慮。
深港通車 帶動力弱
近期美股屢創新高，港股卻呆呆滯滯，反彈了一輪，上攻23000點失乏力。上周五晚傳來「深港通」即將於12月5日開通的消息，但無論是夜期或者在美國上市的預託證券都沒有好表現。按上周五港股預託證券升跌的比例推算，港股今日開市，還要跌65點。
「深港通」開通是早已預期的事件，投資者吸收了去年「滬港通」大時代的教訓，對「深港通」沒有甚麼預期。估計在人民幣匯價下跌的情況下，「深港通」的開通也只會是北上少、南下多，內地投資者會透過「深港通」買港股以迴避人民幣貶值的風險。由於這些行為，不會帶來很大炒作，特別是不會炒中小股，大家不宜對「深港通」有太高的憧憬。
港股未來關鍵，主要看人民幣匯價的下行走勢。最近有外資大行提醒客戶，今年12月聯儲局加息之後，要小心明年1月可能重現去年人民幣匯價急跌、拖累港股下挫的走勢。對於這種1月會大跌的講法，也是一種很好的提醒。但是否會發生，還是要看人民幣匯價走勢。
回顧去年12月中聯儲局加息，人民幣匯價由去年12月初的6.3887下跌至1月初的6.593，累計跌幅3.1%。那次的人民幣匯價下挫，也令到港元匯價急挫，港股急跌。要注意的是當時人民幣匯價的下跌，其實滯後於美元匯價的上升潮。
人幣下跌 並無滯後
在人民幣匯價急挫之前，美元搶先在加息前的12月初見了高位，反映美元兌六大貨幣匯價的美元指數在12月2日已經升上101.48的高位，之後在加息前已徐徐回落，但人民幣到新年伊始跌勢才開始轉急，到1月14日人民幣匯價跌至低位時，美元指數已經回落到99.16，可見人民幣下跌滯後於美元上升。一個原因可能是由於年底要結算，內地公司不想業績太差，於是發力頂住人民幣匯價，過了年結算期，支撐力度放緩，人民幣匯價便急挫。
人民幣匯價最近的下跌，不純粹是美國加息預期所致，也與特朗普當選總統有關。值得注意的是今次人民幣匯價下跌差不多與美元的上升同步，9月30日美元指數為95.39，人幣民匯價為6.6331，如今美元指數已經升上101.48，累積升幅6.4%，而人民幣匯價最新報6.9163，但只跌了4.3%。美元匯價升幅比人民幣的跌幅大一些是正常的，因為人民幣匯價與一籃子貨幣掛鈎，當中除了美元以外，也有歐羅及日圓等等。人民幣只兌美元貶值，兌歐羅及日圓不應貶值。
去年底人民幣匯價的下跌滯後了。今年人民幣下跌與美元上升同步，沒有滯後。所以估計當美元指數見頂回調時，人民幣匯價便會企穩。此前一般預計是美國加息前後美元就會回調，現時多了一個特朗普因素，所以不能假定美元指數於12月便會回落，估計要等特朗普的「再通脹政策」比較明朗化，市場消化了相關衝擊，美元指數才會回落。如果美元指數在1月回落，人民幣匯價也會於1月時反彈；但如果美元指數回落的速度比較慢，人民幣匯價也會低迷多一段時間。
內地《中國《金融時報》》的分析，和我這個觀點有些類似，說人民幣近期的貶值是聯儲局加息前釋放壓力的貶值。近期內地資金外流並未隨著貶值而強化，市場對貶值的反應也較為理性。又表示是次人民幣貶值與今年1月時有明顯區別，今次貶值對外匯的消耗有限，而市場對於匯率的貶值由無底變成有底。
港股食粥食飯睇人仔匯價，現時希望短期內美元不要再急挫，以免觸發亞洲貨幣大跌，對股市添壓。無論如何，明年是一個加息市，即使沒有1月大跌，但不能期望太高，是上落市而不是跌市已不錯。
另外值得注意的是，人民幣匯價下跌對不同公司有不同影響。港股大約可分成類兩類，一類是內地企業和主要收入源於內地的公司，收入將會因為人民幣貶值而受損，像航空公司這些持有大量人民幣債務的企業，因為匯價下跌，相對要還更多的人民幣而受損；另一類公司是純本地企業和外向型企業，受到人民幣匯價的影響比較間接，例如滙豐、宏利等公司，受到人民幣貶值的衝擊會較小。
中鐵中興 受惠貶值
即使是內地企業，也有部份會因人民幣貶值而受惠。截至今年上半年，A股當中有1513家因為美元升值、人民幣貶值而產生匯兌收益，收益合共134.3億元人民幣。受惠的公司主要以家電、紡織、服裝、建築、裝飾等以出口為主的企業。
據統計，排在匯兌收益前列的三甲公司，有兩間是做家電，依次排是格力電器，上半年有23.5億元人民幣匯兌收益；中國中鐵有8億元；而美的集團有6.9億元。緊跟其後的有中石油、中國電建、中興通訊、徐工機械、福耀玻璃和長城電腦等，收益都超過2億元人民幣。
香港經濟比較單一，中國公司種類繁多，特別是出口形企業，因匯率下跌令到出口增加，賺到外匯兌換成人民幣亦會上升。所以，可以多留意這些企業，部份也有在香港上市，例如中鐵(390) 、中興通訊(763) ，不過想買都要等低吸，唔好高追。
陸羽仁
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