香港樓市可能步入調整期
2016年12月20日
聯儲局宣佈加息25點子，以及上調明年的加息預測，由2次調高至3次。加上中國保監會加強監管保險資金投資，令恒指上星期下跌740點，收報22020點。成份股當中，地產股表現疲弱，因為市場擔心息率上升，可能打擊買樓意欲，導致上星期恒指地產行業指數下跌接近6%。
事實
上，聯儲局加息預期升溫，已令一個月香港銀行同業拆息，由今年5月時的0.2厘水平，急升至0.66厘水平，是2008年12月以來最高。
香港的按揭利率，主要分為兩種。第一種，是根據香港銀行一個月同業拆息而制訂，現時大部份銀行都是一個月同業拆息，加上1.35厘。以現時利率計算，即大約2.01厘。
第二種，是根據香港最優惠利率制訂。現時大部份銀行是最優惠利率，減去2.85厘。以現時利率計算，即大約2.15厘。
房託基金防守性較佳
由於第一種供款成本較低，所以現時超過90%的按揭利率，都是根據銀行同業拆息來制訂。因此，現時銀行同業拆息持續上升，將打擊買家的供樓成本，及令房屋需求減少。另外，如果一個月香港銀行同業拆息，進一步升至0.8厘以上，我們預期香港銀行有機會調高最優惠利率，同樣可能導致供樓成本增加。
供樓成本上升，最直接影響的有機會是投資買家，因為利率逐步正常化，市場上將有更多息率回報更高，而交易更靈活的投資產品。因此，我們預期，可能陸續有資金流出香港房地產市場，或令香港樓市可能步入調整期。
這情況下，發展商的賣樓收入無可避免會受到影響，因此我們將香港發展商投資前景定為負面。至於選股方面，如果投資者對地產行業情有獨鍾，我們預期房地產信託基金可能有較佳防守性，因為股息比較吸引，而且租金收入穩定。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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