置業安居 - 曾淵滄 2016年12月20日
【置業安居】樓市政策何去何從（曾淵滄）
上周五（9日），特首梁振英宣布不尋求連任香港特區行政長官職位，有人馬上憧憬將來新特首會放寬辣招。筆者認為機會很小，目前在辣招之下，樓價已經壓不下，放寬辣招只會使到樓價火上加油，更加失控，不論誰當特首，打壓樓價都會是必要的政策。
打壓樓價 事在必行
打壓樓價的政策不外是增供應、壓抑需求，目前所有的辣招都是針對需求而設的，目的就是壓抑需求，以辣招抑壓需求功效最快，有立竿見影之效，馬上推出辣招，需求馬上下降。當然，特區政府也很想增加供應，但是供應的增加不是說加就能加，政府想將一幅空地變成樓房至少7年，目前入夥的新樓，全部是在曾蔭權時代供應的土地上建造而成，梁振英所供應的土地仍未入夥，曾蔭權是因為董建華的八萬五而上台，因此，他擔心樓價下跌多於擔心樓價上漲，任內推出的土地供應也不多，地產商很清楚的知道，目前土地供應的情況，因此都不願意過快賣樓，賣光了，又買不到新的土地，地產商又能做甚麼呢？
梁振英很想增加土地供應，但是他任內反對他的力量很強大，在增加土地供應的過程中一波三折，因為會議變成抗議示威大會，因此梁振英的5年任期之所能增加的土地供應也很少。根據梁振英的規劃，香港未來10年可以供應47萬個房屋單位。不過，他所說的未來10年，也是集中於6、7年後的時間，未來10年建47萬個單位不表示每年建4.7萬個單位，而是開始的5年供應不多，第二個5年才增加，政府最新的規劃指出，未來3、4年，有潛在的供應9.3萬個房屋單位，那已經是下一位特首任內的供應了。
辣招成效 影響較短
實際上，梁振英的10年建屋計劃推行得也很辛苦，估計無法達標，理由是開發土地的過程阻力重重，不斷地延誤，立法會拉布使到政府沒有錢進行土地開發的前期工程研究，將來新特首是不是也會面對立法會拉布的局面，只能等到特首上任後才知道。
供應增加困難重重，政府的辣招是權宜之計，目的是買時間，希望辣招可以暫時壓住需求，至供應真的可以增加時，才能真正解決房屋供應不足的問題。
不過，影響需求的另一個重大因素，很可能會改變，那就是利率，超低利率已經維持了8年，太久了，超低利率降低供樓的壓力，增加了需求，吸引許多人買樓收租，但是，超低利率可能到了尾聲， 特朗普（Donald Trump）當上美國總統，如果大力地投資實體經濟會帶來通脹與加息。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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