談國論企 - 黎偉成 2017年3月20日
《談國論企－黎偉成》新建商品住宅銷售價量穩快增長亦受信貸支持
《談國論企》中國的新建商品住宅的（１）銷售於２０１７年１－２月份仍保持穩快增長，
而（２）待售面積不斷減少，但（３）房地產開發投資、新開工又見加快力度，特別是（４）開
發企業到位資金由跌轉升，其中國內貸款的投入每見積極，
料會使樓價得到適度控制，有利於置
業居民購買物業自住，漸次市場的旺盛剛性需求。此為國務院總理李克強於《２０１７年政府工
作報告》強調要「分類調控房地產市場」，及要「因城施策去庫存」，內房未來的發展值得審慎
樂觀。
＊房地產開發到位資金跌轉升個人貸按高增長＊
來自中國國家統計局《全國房地產開發和銷售情況》的數據顯示，商品住宅房市道於
２０１７年１－２月份續保明顯改善的勢頭：（一）住宅商品房的銷售（Ｉ）面積累計
１﹒２４３９億平方米，同比增加２３﹒７％，即使較２０１６年同期１﹒００５６億平方米所
增的３０﹒４％為低，但卻確認完全扭轉２０１５年１－２月份７７０９萬平方米同比減少
１７﹒８％和２０１４年１－２月份減１﹒２％等劣態。和（ＩＩ）銷售額度累計達９１２１億
元同比增加２２﹒７％，同樣低於上年同期８５７７億元的４３﹒６％漲幅，卻是在高基數底下
的持續高增長，同樣比２０１５年１－２月４９８３億元的減少１６﹒７％及２０１４年１－２
月份減５％的發展要優勝得多。
相信住宅商品房未來一段時期仍會保持相對良性的銷情，對價格暫時不會構成太大的壓力，
理由為（二）待售面積４﹒０７２５億平方米同比減少１２﹒７％，而２０１６年同期所達的４
﹒６６３５億平方米仍然增加１０﹒６％，庫存的問題，顯然出現初步緩和。
但待售面積由增轉減，對商品住宅價格所衍生的壓力應不會太大，理由為（三）房地產開發
商的住宅（Ｉ）開發投資６５７１億元同比增加９％，比２０１６年１－２月份６０２８億元增
１﹒８％要多增７﹒２個百分點，即使基本回復至２０１５年１－２月份５９２２億元的
９﹒１％增幅，唯是所涉的額度卻比兩年前多６４９億元之普。
和（ＩＩ）新開工面積１﹒２４１億平方米，同比增加１４﹒８％，較２０１６年同期
１﹒０８１１億平方米所增９﹒７％多增５﹒１個百分點，相對於２０１５年１－２月９８５２
萬平方米同比減少１９﹒８％，情況有序改善。
連同（ＩＩＩ）施工面積４２﹒３１８５億平方米同比增加２﹒１％，即使不及２０１６年
前兩個月４１﹒４６１７億平方米同比所增加的４﹒２％，亦顯供應不缺。
房地產開發商會在住宅商品房銷情日見理想的情況底下，增加開發投資和建設，特別是（四
）以住宅為主的整體土地購置，情況亦目見回穩：所涉（Ａ）面積２３７４萬平方米同比增加６
﹒２％，升幅無疑尚屬不太可觀，卻較２０１６年前兩個月２２３６萬平方米尚減
１９﹒４％和２０１５年１－２月份２７７３萬平方米減３１﹒７％；（２）所涉的額度７９４
億元同比增加１２﹒７％，較上年同期７０５億元所增的０﹒９％，大幅多增１１﹒８個百分點
，而２０１５年前兩個月６９９億元更是減少３０﹒２％。
＊中央要分類調控房地產市場及因城施策＊
再看（五）房地產開發企業到位資金，所達２﹒２８８萬億元同比增加７％，扭轉２０１６
年同期２﹒１３９２萬億元仍輕微下跌１％之況，其中（Ａ）國內貸款４９８５億元同比增加
１１﹒５％，相對於２０１６年１－２月份４４７１億元仍減少９﹒５％，反映出以商業銀行為
主的金融機構較為積極支持商品住宅的投資建設發展，此說可印證於（Ｂ）其他到位資金
１﹒０９５萬億元同比大幅增加２７﹒７％，相對於２０１６年前兩個月８５７３億元所增的
１３﹒３％多增１４﹒４個百分點，乃倍數之增，其中（ａ）個人按揭貸款３３９１億元同比增
加２０﹒４％，較２０１６年同期２８１７億元的３０﹒４％升幅少增１０個百分點，仍為相當
快速的增長態勢。
重要之處在於（ｂ）定金及預收款６１０８億元同比大幅增加２７﹒１％，比上年同期
４８０６億元同比增加的８﹒３％，大有改善。
從政策層面分析，住宅房地產市場該有長期的穩定增長保證，因（甲）《政府工作報告》強
調要「分類調控房地產市場」，是為十分重要的政策性調節。中國政府自２００３年推行之改革
開放伊始，四大主要目標對象為：「鋼鐵、水泥、電解鋁和房地產」，而房地產之調控過去基本
是「一刀切」，但由全面調控（境內外坊間一眾謂之為「打壓」），反覆到近年之要「穩定健康
發展」，到如今之「分類調控」，「分類」已經是一大進步。
至於（乙）《政府工作報告》提出之２０１７年重點工作任務的第一條要「用改革的辦法深
入推進「三去一降一補」就強烈表明要「因城施策去庫存」，去庫存要因城而施策，則要就不同
城市、不同地方的不同情況，區別對待地處理問題，施策才有可能達致更佳效益和地方政府更積
極確切的落實。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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