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2017年6月1日 星期四

一路一帶 - 斯郎 2017年6月1日

一路一帶 - 斯郎 2017年6月1日


一路一帶:日本樓有18厘回報?


■在日本買樓,若用來經營Airbnb,回報率遠較收租為高。 互聯網圖片



日本樓炒起,多得一班香港人及大陸人入市,除了肯定舉行的2020年東京奧運會,還有剛通過的日本博彩法案,有指會率先開賭場的大阪,樓價升幅已超過東京。不過最近提高回報的方法,已非單純買樓

收租,而是找中介公司經營Airbnb,表面租金回報率高達18厘。

有投資日本樓3年經驗的朋友透露,自去年起開始將日本樓由出租改為Airbnb民宿經營,租金收入升逾一倍,近兩年投資大阪樓的表面回報率高達18厘。

香港人投資日本樓已經隔山打牛,究竟點樣經營民宿?友人話其實好簡單,現時已有大陸人投資的中介公司,專門幫中國及香港人經營民宿,由開設Airbnb賬戶、管理網上戶口、接待客人、負責民宿日常運作及清潔等等,全包辦,收費則為你的民宿租金收入兩成。租金收入兩成作管理費,再扣除稅收等等,實際回報率由18厘減至13厘左右,仍好過單純出租予當地人。

不過係咪真係咁筍?日本早前通過法案,規定住宅作為民宿出租,出租日子每年不可過半,即是最多只能有182日接待客人。友人表示,他持有的民宿,全年入住率約為七成,今年上半年更有少許增長,他笑言,當初到日本買樓是被迫:「香港啲樓被大陸人炒到貴曬,香港人要投資樓市,唯有去日本,日本市民就好似香港人咁,被外來人迫咗出去,返工搭車要超過一個鐘。」

不過他笑言,幸好當初被迫出去,才找到日本樓這項高回報投資,「每個月有30多萬現金流,每季可用收返嚟的日圓再去買一個細單位再出租!每年差不多可以買到兩至三個單位,希望趕係開賭前開到一定規模,再自己落手經營,慳埋兩成管理費。」

對於會否犯法,他認為中介人公司管理有規模,只要不影響其他住客,以日本人不打擾人的文化,基本上無人會投訴及告發他們,即是明顯地走法律罅。另外留意返,大阪目前的回報率較東京高,後者的民宿經營者表示,上半年的表面回報率約為15厘。

買日本樓的回報率計算方法,通常有兩種,一種叫表面回報,即租金收入,另一種叫實質回報,即表面回報扣除雜費,卻沒計算稅項等費用。買日本樓通常只買有租約的,方便計算租金回報,中介會列出實質回報,買家要自己再計算扣稅後的最終回報率。

因為日本有租管,若無3個月通知,租客可自動續租兩年,更不可以加租,因此投資者難以大幅加租。炒樓亦不像香港方便,五年內出售,要交利潤三成作稅款,五年後亦要交一成半作稅款,「不動產」可謂十分貼切。因此目前代客經營民宿的中介公司十分吃香,租金收入可自動調節,但到底風險有多高,各位自行理解,亦不妨跟目前樓價升到癲的香港作比較。

斯郎
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斯郎
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