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2017年6月1日 星期四

金融High Tea 2017年6月1日

金融High Tea 2017年6月1日
炒美聯要計數
2017年06月01日
  放假前夕,金管局總裁陳德霖講樓市,話見到好多人排隊買樓,令人想起九七時境況,成為中環茶友嘅話題。昨日政府公佈數據,樓價又創新高,月升差不多2%。樓價急升,同時發展商推樓不斷,坊間開始有人話,樓市咁好,做經紀實發,所以建議買美聯物業(1200)

可能因為咁,美聯股價彈上咗5.3%,報收2.17元。

  樓價升唔等如代理好做
  樓市好,理論上美聯會更好,實情係咪咁呢?茶友中有人話,自己都做過股東,所以比較留意呢間公司嘅表現。佢話當年佢買美聯,係沙士之後,當時每股美聯股價跌到去0.5元一股,市值得番幾億元,佢諗中原、美聯基本上瓜分咗代理市場大半江山,一個大行業嘅龍頭公司,斷估無理由值咁少錢啫,何況當時樓市開始向上,所以佢就平平哋買啲返嚟擺,點知好快樓市復甦,股價勁彈,佢讚咗一倍就沽貨離場。點知跟住佢愈升愈有,去到2008年升破咗13元,由低位勁升咗二十幾倍。

  由於走咗大雞,所以其後佢都有留意呢隻股,發覺近年樓價雖然不斷升,但美聯股價就跟唔上,同期盈利都出現相同現象。出現咁嘅情況相信有幾個原因,從成本角度地產代理而家經營方法仲係好傳統,兩大代理仲係鬥開檔同用人海戰術,係舖租同人工大幅飊升上,做生意嘅風險就大咗。係需求角度,政府不斷加辣,令到樓市整體陷入乾升,價上量跌,尤其二手交投不斷萎縮,如果新盤旺,咁代理日子仲好過,一旦新盤少,佢哋就好易見紅。過去五年,美聯有兩年蝕錢、三年賺錢,賺得最多係2012年嘅2.5億元,跟住翌年就蝕番2億元,去年上半年仲係見紅,下半年樓市旺番佢先可以執番1050萬元,5年夾埋總共執咗2000萬元左右。係10年前樓市好景時,佢一年派息有4、5毫子,佢呢幾年生意唔穩定,由2013年起已經無息,去到舊年先至5股送1股美聯工商舖俾股東。

  地產代理生意唔易做,睇老闆策略就知,美聯主席黄建業家族,持有股權略低於20%。做代理除咗收佣外,好多老闆最發係鍾意買樓,所以好多中小代理老闆都係發咗達無人知,外面見到似乎黃主席都係鍾意買樓,又或者炒吓其他人嘅股票多啲。茶友計完一輪數後話,如果新盤續旺,美聯今年盈利會好好多,但其他地產股都一樣賺大錢,佢哋盈利同派息好似仲穩定喎,所以美聯唔係無價值,若然公司賣盤,相信成交價高過市價一截都唔奇,關鍵係如果唔賣盤,以盈利咁波動嘅行業,今年佢就算盈利因為新盤暢旺大升,市場估值都唔會俾得好高。若果要炒賣盤,就要考慮黄主席完全唔等錢使,所以除非有天價收購,否則唔易打動佢。

  南豐豪擲246億奪地王
  樓市呢排熾熱之餘,特別嘅地方係中資投地明顯收斂。繼早前美利道地王俾本地財團恒基(0012) 奪得後,南豐集團昨日以逾246億元獨資投得九龍灣地王,以可建總樓面約191.24萬方呎計算,樓面呎價約12863元。呢次總成交價比早前市場矚目的「超級地王」中環美利道商業地 嘅232.8億元仲多逾半成。恒基同南豐近年都好少投地,諗唔到一出手就咁勇。地產界話,中資呢排唔出手,唔係佢哋唔想,而係因為阿爺叫佢哋唔好咁勇,同港資搶地盤,唔知係咪咁,所以搞到有啲財團覺得想買要趁手。

  樓市消息多,港港係五月最後一個交易日就牛皮,恒指收報25660,跌咗40點;國企指數收報10602,跌16點,成交去到1105億元。以5月份計,恒指累積上升1045點或4.25%;國指累積上漲383點或3.75%。藍籌就明顯個別發展,上落幾大,呢個月好威嘅股王騰訊(700) 最後一個交易日急跌2.6%,收報267.6元,吉利汽車(175) 就逆市急升7.5%,收報12.9元,之前大力夾升嘅中國恒大(3333) 回調咗8%。

  陸羽仁
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