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2017年7月27日 星期四

陸羽仁 BLOG 2017年7月27日

陸羽仁 BLOG 2017年7月27日

唔買貴嘢3
2017/07/27 06:38:42
網誌分類: 經濟
聯儲局結束7月公開市場委員會會議,會後聲明表示維持聯邦基金利率在1厘至1.25厘區間不變,和市場預期一樣。比較特別的是宣佈會「相對迅速」開始縮表,暗示可能9月開始收縮資產負債表。聲明一出,美股一度收窄升幅,

但後來繼續向上,杜指收升97點。

儲局對美國經濟未來前景維持睇好。雖然承認核心通脹今年以來保持疲軟,但重申有信心在中期回升至2%,也看好家庭開支的增速。

市場較關注的聲明兩點修改。第一對通脹的描述變更,認為「整體」12個月的通脹率指標都報下滑。等如承認今年以來通脹疲軟已成為較為持久的現象。第二是將「縮表政策段落」內「今年」開啟縮表的時間,改為「相對迅速」地縮表。聲明無提上次明尼阿波利斯聯儲主席Neel Kashkari的反對意見,代表票委們一致通過了7月的決議,代表他們一致同意迅速縮表。

市場普遍預計聯儲局9月會議將宣佈縮表。而據芝加哥商交所聯邦基金利率期貨的交易推算,12月再加息一次的概率約為49.1%。年內只會加息三次而不是四次的機率,較一個月前大幅上升。

聲明發佈後,美股三大指數一度收窄日內漲幅,不過五分鐘後開始反彈。杜指重回上漲100點,接近開盤觸及的紀錄新高。美元指數迅速回落0.4%,跌破94點關口。現貨黃金曾上揚至日中高位1255.39美元,升幅擴大至0.4%。

聯儲局可能快至9月縮表的意向,整體符合市場預期,所以對美股無衝擊,對美元無支持。

另一方面,再延續早前的話題。有網友見到我話買大陸樓、英國樓,回應話「朱門酒人肉臭」。我又諗咗好耐諗?答唔答,最後都覺得可以講多兩句,其實完全唔係那回事。

大陸樓過去好易買,而家有限購麻煩少少,幾年前我去買廣州天河樓,都係盲中中上去搵經紀睇樓,我買樓時也在這裏講過幾次,話沽咗匯控去買廣州樓,唔知大家記唔記得?

8年前廣州天河10年私人屋邨樓,1萬元一平方,110平方,即係約1100呎,只係110萬人仔。那時香港樓已經5000、6000元一呎,600呎要300幾萬一間,我心諗廣州1100呎110萬人仔,香港600呎要600幾萬,廣州樓平到得人驚,咪去買?囉。買呢啲咁細銀碼的樓,真係想唔到有乜嘢「朱門酒肉臭」的味道。

但我自己買完之後,叫過親戚買廣州樓,佢買完內地個市即跌,那個親戚見我時呻咗一句,「唔知做乜叫我買大陸樓」(我估佢好討厭大陸)。到今天佢間樓升了5倍,我回想都有少少唔高興。而以後叫人買嘢亦好小心。

另外唔好以為英國樓好貴好難買,我仲衰到樓都無睇,在香港睇完報紙,上網做功課研究回報,用google map上網睇,然後就去文華酒店就揀樓,又係平樓、貴樓都有,幾年前倫敦樓花都係7000元一呎,非倫敦其他城市學區樓3000、4000元一呎有交易,平平地600呎樓,200、300萬有一間。那時香港灣仔新樓都已經15000元一呎,我心諗香港樓貴倫敦一倍以上,為何要買香港樓?

無論廣州樓或英國樓,都好易搵到經紀放租。廣州租金回報和香港差不多,但人地經濟增長10%以上。英國樓租金回報率當年有4、5厘,亦比香港高很多。

2012年的時候,廣州樓完未鬱,倫敦樓亦慢香港好多,當時在香港買一間市區600呎新樓,隨時可以買兩間1000呎廣州二手樓,再加一間英國600呎學區樓,1間等如3間,所以我覺得香港樓貴(只比廣州樓係1間等如4、5間)。所以買英國樓、大陸樓並唔係乜嘢「朱門酒肉臭」的遊戲,反而買香港樓就更「朱門」一些,道理很簡單,因為香港差不多全球最貴。

或者有人以為我講這些舊事是在寸人,其實唔係,我在反覆講一個「替代投資」的概念,唔買一處地方的樓,可以買第二度地方的樓,要買亦唔係咁難,當然你唔喜歡大陸,又作別論。若然純粹因為唔熟悉,多做功課即可。

即使到今天,大陸北上廣深四大城市的樓市已爆升,但在市中心外圍地鐵新到的地區,仍有機會。或者一些有潛質的城市如重慶,樓價20000多30000元一方(2000多元一呎),仍然比較便宜。例如廣州外圍的番禺,離廣州市中心20分鐘車程,離廣州南站很近,將來香港高鐵48分鐘到廣州南站。番禺已是一個新城市,樓價只是20000多30000元一方,亦遠比香港樓便宜。當然如今有限購,買起上來複雜一點。另外買大陸樓亦不是不會跌,但買未升太多的大陸樓,跌起上來無咁傷。

你聽我講咁耐,可能覺得我好煩,講一些你們不熟悉的事情。若怕買大陸樓,可以買股票。

有一些國內房地產股亦不致於太貴,例如我都有提過的深圳控股(604),唔太鬱。如果買唔到大陸樓,其實可以用月供的方式分期不斷買604,因為它持有比較龐大的深圳土地儲備,相對於深圳現可能要60000、70000一方的樓價,它的土地儲備遠比這個便宜,深控總裁黃偉在業績會曾講過,深控持有300多萬平方米物業,僅以4萬元一平米的單價推算,貨值也超過1200億元。但深控如今市值仍然只是270億。

現在市場唔睇好這些中型內房股,故深控只做緊8.4倍PE、派緊6.2厘幾息,買入的風險不算太高。不過問題是這些股份買入了,不單未必會升,還可能會跌,提提大家我去年9月講過這隻股,那時它3.6元,如今又差不多這個價位,相對香港的樓價升咗上去,你會覺得買香港樓好,買這些股票差。

但我的意見是拉長十年、二十年睇,我覺得買604就比買香港細樓好好多。你想想屯門的舊樓要1萬元呎,市區新樓要2萬元以上一呎,相對於這種擁有大量平價土地儲備的深圳發展商,我會覺得它的前景會好好多。如果是睇一二十年或更加長的時間,後生唔買樓去買股,儲到自己退休時,甚或退休人士撥一些錢出來去買股,睇長線應該唔會太差,坐住派到6厘息都唔錯。(當然要長?一隻股,要睇佢每一次的業績報告,理解基本因素有無變,另外最好唔只止?一隻,組合多元化少少)

如果以投資的我的角度而言,投資產品要比較長的時間才可睇到它的效益,除了它的價值增加之外,亦都睇佢收幾多租金或者派多少股息。年青人唔知我講乜,到你退咗休、無每個月的收入時,如果你靠買股票的股息可以夠每月開銷,其實是一件好好的事。

我挖番這些舊事來講,只是想同大家討論?,乜嘢係平乜嘢係貴,同埋作為長線「投資的我」,應該買平嘢唔應該買貴嘢。

陸羽仁
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