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2017年8月15日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2017年8月15日

置業安居 - 曾淵滄 2017年8月15日


【置業安居】中小型單位供應將過剩 (曾淵滄)

財政司司長陳茂波在網誌上說:「未來3至4年潛在的一手私人住宅供應量達記錄新高的約9.8萬個單位,當中估計約七成是中小型單位」。

供應增將壓低呎價
9.8萬個潛在供應單位已經是人人都知道的數據,這是特區政府近日不斷宣傳的數據,以告誡想買樓的人

三思,陳司長這次在網誌上透露買樓的是另一個重要數據,那是七成的潛在新供應是中小型單位,中小型單位的供應會不會過剩?

有人也許會說,香港有許多1人或2人的家庭單位,1人或2人也只需要中小型單位,問題是1人或2人居住的單位有多少?有沒有七成?答案是沒有,1人單位住的是單身沒結婚的人,或是離婚後獨居的人,而2人居住的單位是新婚夫婦,一旦新婚夫婦有了孩子,孩子長大,他們就一定需要更大的居住環境,就要設法換樓,換面積更大的住宅,因此,中小型單位的總需求應該低於70%,潛在供應是過剩了,地產商之所以多建中小型單位,原因是他們認為中小型單位的呎價比較高。不過,中小型單位呎價比較高只是目前的情況,將來供應多了,呎價不一定能維持在高水平,這是大家應該留意的事。

料將開放居屋分租
另一個更重要的訊息是,新任特首林鄭月娥在前往訪問新加坡之前,接受記者訪問,她說會考慮讓居屋業主免補地價租出部分房屋給別人,而且是免補地價,如此一來,房間供應量會突然間大幅增加,一般居屋內有2間房或3間房,業主的子女長大了自己或離家搬走,剩下1個或2個老人,只需要1間房,空餘的房間就可以出租。因此,房間出租量會突然大幅增加,有房出租就相等於中小型住宅單位的增加,今日好些新住宅單位的面積也只有100多平方呎,住在這種「納米樓」與租住居屋內一個房間沒多大的分別,不少居屋位處市區,地點好,出租空房不必擔心沒人租,如果大量居屋出租空房,必然會在壓低房租金,壓低那些僅100多平方呎「納米樓」的租金,今日這些「納米樓」不乏投資客買來收租的,理由是投入的資金少,容易出租給單身男女,將來就可能要面對大量居屋空置房間出租的競爭壓力,租金一旦下跌,售價也會跟著下跌。

林鄭月娥選擇在訪問新加坡前透露這項建議,相信原因之一就是新加坡政府允許其大額資助的「組居」免補地價分租空房。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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