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2017年8月31日 星期四

施永青 am730C觀點 2017年8月31日

施永青 am730C觀點 2017年8月31日


政策惠首置 換樓靠自己


政策惠首置 換樓靠自己
日前與一班在投資銀行工作的朋友飯聚,發覺他們關心樓市比關心他們的本業還要多。原因是他們的機構對他們從事證券投資有很多限制,所以他們只好把資金投在房地產上。

起初,他們對公司的限制覺得有點麻煩,令他們失去了很多投資機會;但逐漸發覺這些

限制實際上令他們利多於弊。因為這些年來,他們從投資房地產方面所得的回報,遠比他們的朋友投資證券好。

從事地產投資最大的好處是一物二用,在投資的同時,還可以用來住,起碼省回一大筆租金開支。再者,投資地產多會動用財務槓桿,買中了可以賠雙,甚至賠三。他們吃到甜頭後,大都又再蠢蠢欲動。

不過這批朋友大都是書讀過不少,知識面很廣的人,所以行事常左思右想,投資時反不及那些相對市井的地產炒家乾淨利落。所以他們的斬獲其實不算太多。

他們賺到了錢,當然想加碼,但又擔心新特首上場後會有新政策,所以不敢輕舉妄動。他們很想聽聽我對後市的看法。

我相信新特首亦會在房屋問題上大量著墨,但政策主要是向首置者作傾斜,而不是對私人市場加強管制。如果前者取得良好成效的話,後者反而有機會放鬆。

從資源分配的角度來看,當較多的土地被用來提供首置所需時,提供給私人住宅用途的土地自然會減少,所以私人住宅只會比之前更吃香。

有人擔心,政府對首置需要的資助會搶走了私人市場的客源;我卻不這樣看。因為政府資助的對象,往往都是那些沒有能力在私人市場自行置業的人,對私人市場的需求沒有太多負面的影響。但另一方面,政府為首置者提供的土地,卻會削弱了私人市場的土地供應,令私人市場更加供不應求。

不過私人市場將來的主要功能,將會是用來解決換樓的需要,屬錦上添花的改善型需要,在民生上的迫切性不及首置的需要,政府與社會都不會太緊張。新加坡的情況就是這樣。

我相信,港人將來的首置需要,基本上由政府透過政策傾斜加以照顧。他們的供樓開支可以比私人市場的租金還要少,令他們有更多可以由自己支配的資金,並有一定的儲蓄,作換樓改善生活之用。不過要換樓的話就要靠自己,就要和來自全球的投資者競爭。香港是一個開放型的社會,不可能長期用辣招對待外來資金。要在一個國際大都會裏住得好,當然要有國際級的競爭力。這樣香港才會有進步。

我提醒我這批從事金融業的朋友,他們的收入已不可能寄望政府會有政策照顧他們,且他們基本上已解決首置問題,所以他們等下去亦不會有政策上的得益。至於私人市場的樓價會不會大幅回落,我相信短期裏(起碼兩三年)應不會,因為土地資源會優先用來照顧首置;但長遠土地資源會增加,增加的主要是新界地區,靠近市中心的傳統好區是甚少會有新供應的,所以後市依然看俏。

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