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2017年10月17日 星期二

趣遊樓市 - 脫苦海 2017年10月17日

趣遊樓市 - 脫苦海 2017年10月17日


【趣遊樓市】深度詮釋林鄭樓市新政(上)(脫苦海)

上星期香港特首林鄭月娥的第一份施政報告,對好多方面都有涉及,甚至有點兒顛覆性,其中一點少人談論的是重建灣仔三座政府大樓,2015年筆者在本欄已經有講及當時已落實的搬遷細節,估不到現在仍然未完成,只不過林鄭將這三座大樓連同旁邊的港灣消防

局,連同2015年梁振英施政報告提及將沙中線會展站上蓋一併撥作興建會展新翼,而長遠亦會將灣仔運動場納入,鞏固香港在亞太區會展業的地位。大家不要以為小事,會展業是現時香港少數低門檻的高增值行業,對於不少香港人的未來都很重要。

筆者在當日對林鄭的樓市新政已有所分析,之後留意到坊間各界的回應,但總是看不到從香港整體作出分析,反而不少利益相關團體,拿著一些局部政策來落墨。

典型的例子有認為大搞綠置居來代替出租公屋是幫不到基層市民,因為公屋的總量沒有多到,反而因為原公屋居民買了綠置居後交出單位,要還原裝修後來可以供給輪候人士居住。那麼實際會花多少時間呢?據政府的資料,一般公屋還原單位需要大約六個星期,筆者估計因為這個周折,大約會令到整個流程減慢半年左右,意味著輪候公屋的人要多等半年。

其實大家想一下:林鄭很明顯不是魔術師,是沒有能力變出新的土地出來,所以新增的「港人首置上車盤」(首置盤)也要打發展商的主意才能有土地。既然不能夠在數量上增加公屋,那麼就從質量上作出調整。第二個綠置居計劃將會是火炭城巴車廠舊址的公屋計劃,既然安達臣道公屋都被批評為開荒牛,那裡火炭綠置居相信亦是一樣。

可是將之轉為綠置居出售居屋,卻會大把人心甘命抵地購買,原因是上屆政府嚴打公屋富戶,已經令到不少人要另謀出路,但私樓水平那麼高,又怎樣上車呢?當然,可以用白表資格參加居屋大抽奬,但是綠置居只供綠表人士申請,變相令到某些住戶可以在交回公屋之餘,爭取到綠表資格的剩餘價值。同時綠置居不同首置盤,買入後是可以獲得增值的。

或者有認為:政府要賣公屋,為甚麼不重推「租者置其屋」,即揀選一些公屋,容許租戶出錢買入正在居屋的單位呢?當年的「租者置其屋」,目的是在居屋不能獲厚利之下,用出售公屋的方法為房署籌錢。眾所周知出售公屋是長期虧蝕的,但是當年出售公屋卻不能為房署帶來足夠的現金流,結果就要分拆領匯(即現時的領展)的商場和停車場。

歸根到底,居屋被要求提高折扣,已經不能夠再提供現金予房署,但租者置其屋因為是舊樓,也賣不了多少錢,更加附送一大串因為業權不統一而衍生的管理問題,這些已經賣散了的公屋,廿多年後要重建的話,又將會是一個老大難的問題。

怎樣一石多鳥地解決這一連串的問題呢?要賣公屋,又要賣得好價,自然是賣新的公屋。新公屋是新位置,人們抱怨做開荒牛,除了安達臣道之外,還有水泉澳都有這個問題,但由租轉買就可以避開這個問題,大家想一想「癩痢頭的兒子是自己的好」這句說話。

至於另外一個好處,官方亦已經講到出口:不少交出來的公屋單位,是位處市區的。言下之意,各位公屋輪候冊上的人士,要你們等多半年,但是多了很多市區單位可供選擇,如何呢?雖然諾貝爾經濟學獎得主說人類不是永遠理性的,但等半年有較多市區單位選擇,而不用一揀二揀三揀都揀不好單位,相信遲早都會有人想到這個好處。

至於首置盤和私樓的部份,下回分解。
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