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2017年10月17日 星期二

談財經 - 胡孟青 2017年10月17日

談財經 - 胡孟青 2017年10月17日


朝向商品化發展 的香港樓市


朝向商品化發展 的香港樓市


林鄭施政以置業為主導。(資料圖片)

特首林鄭月娥用四萬幾字勾劃今屆政府施政藍圖,涉獵甚廣,綜觀就是政府在各範疇上,角色更主導。林鄭形容政府是促成者,促成基層獲更大照顧、促成經濟發展更多元化、促成樓市更健康、促成這樣、促成那樣,

重點離不開具備一個強勢、而具備能力及效率的政府。

奈何,相敬如賓已屆盡頭;回歸前的恒常具備建設性的行政及立法關係及回歸約頭5年時間的內地及本港蜜月關係一去不返。前者左右政策推行,後者令社會對峙,發展停滯不前,中港主從關係變得惡劣,再有好的政策鴻圖大計,到頭來或紙上談兵。

或者避重就輕,先易後難是現屆政府核心策略。面對發展單元化、人口老化、貧富懸殊惡化,政府剩餘彈藥根本不是政策大計,絕世好橋,而是金錢,凡錢可解決的問題就盡早花點錢去滿足社會訴求。因此特首強調在避免赤字下,明言大量滾存的財政儲備實在需要用諸社會。

可以預期,未來幾年政府在市民補貼及福利使費上有增無減,但願樣樣用得其所。最直接跟前兩屆政府不同之處是樓市政策取態與角色。不論老董、曾蔭權及梁振英時代,廿年來廿份施政報告,豈有一份不是以樓市政策為重心嗎?亦可以說,過去廿年的領導對樓市情況是知道有問題,但最終沒有解決到問題,反而更令情況嚴重。

林鄭樓市政策根本性改變在於以置業為主導,重燃市民置業希望。的確,既然窮一輩子辛勞與積蓄亦難成大願,政府忽然救世主上身,即使評論界反應參差,很多市民心底裡還是有絲毫期望。首置上車盤的推行,公私營合作,白一點變相是在發展商之中分辨Good guy and Bad guy,凡積極參與就是最好的。但目前樓價平均呎價動輒逾萬元,打個大折扣,一個四、五百方呎單位,有意置業人士面對的仍是首期從何來。既然林鄭房屋政策取經於新加坡,倒不如一學就學全套,在強積金上容許靈活運用,讓首次置業人士可用作繳付首期。林鄭亦承認目前按揭成數太低,同需向有關首置上車盤買家推出更寬鬆按揭成數。她提到的按揭證券公司似乎已露半點口風;官方主導的首置上車盤變相官方承造按揭。

首置盤及綠置居恒常化,本質上導致興建公屋土地供應減少。土地有限及需時開發的前提下,真正可供私樓用土地似乎勢必受影響。林鄭雖不認同樓市是商品,但將來不排除私人住宅市場朝向商品化發展。

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