樓市炒高收租股看俏
2017年10月16日
港股上周五只升17點，喺28500點關口前後徘徊。收市後有新消息，彭博引述消息人士話，港交所(388) 正考慮要求政府減低或取消股票交易印花稅。
消息刺激恒指夜期即升154點，報28612點，較恒指上周五收市價28476點，高水136點。
彭博引述消息人士話，
港交所建議政府減低印花稅同內地看齊，即係每宗交易只向買賣其中一方收取0.1%做印花稅，甚至建議取消股票印花稅。
港交所發言人回應話，會定期同政府就不同政策溝通，唔會評論個別報道。財經事務及庫務局發言人就話，股票印花稅係政府收入嘅穩定收入來源，任何減少或者去除股票印花稅嘅建議，都必須經過審慎研究。
減印花稅 炒左至講
聽財庫局嘅語氣有少少負面，唔係推波助瀾。但新政府好肯派錢，或者特首林鄭一錘定音，派錢益吓股民都未定。無論如何，今日都有利炒一炒港交所同證券股。
周末同茶友傾起《施政報告》，講起份嘢有乜特色，不約而同話唯一特色係派錢，中小企一年賺二百萬或以下，利得稅減半至8.25%，賺一百萬交少八萬二千五元稅都有啲肉食。
樓市就無乜料到，當時市場即時反應係炒錯「首置上車盤」概念，所以啲農地多嘅地產商如恒地(012) 就回得好勁，但整體而言報告冇利淡樓市嘅內容。
《施政報告》公佈後，外資大行好似高盛、花旗、德銀、瑞信嘅報告，對恒地踩多兩腳。總體而言佢哋有幾點分析，第一，普遍認為係樓市短期供應持續緊張，投資者不宜太淡。
第二對已炒高嘅恒地(012) 比較審慎，對新世界(017) 及長實(1113) 睇高一線。例如德銀仍然相信首置上車盤計劃會減低私樓需求，特別係細單位最受影響，而恒地銷售細單位為主，會最受累。大行亦認為恒地股價較貴，預測每股資產淨值(NAV)較股價只有25%折讓，新地(016) 折讓35%，長實折讓40%，新世界折讓42%，恒地折讓係四大地產商中最低。
恒地新世界農地佔優
我同大行睇法相同嘅地方，係樓市短期供應持續緊張，唔同嘅地方有幾點︰第一，首置上車盤不成氣候。睇《施政報告》對首置上車盤咁寫法，主要提到用安達臣道本來要拍賣嘅政府地撥埋一邊慢慢試搞，即係首置上車盤唔方多，又點樣可以減低中小型細價單位需求呢？依家個市大單位賣唔郁，納米樓係剛需，阿爸阿媽借二按都要畀仔女買樓，對細單位多嘅發展商有利，唔多會受《施政報告》影響。
第二，農地多嘅發展商好着數。報告無覓地建議，一切要等專責小組出年底先交嘅報告，即係話下年《施政報告》公佈都未有建議，土地繼續唔夠。加上上半年發展商增加用自己農地向政府補地價起樓，政府馬上減少推地，合理推想政府係覺得未來十年要起四十六萬個單位嘅土地本來唔夠，差三、四萬個單位嘅地，一有機會就「慳」啲推地，希望填番個氹，無農地靠拍地嘅發展商就比較難搞。
喺四大地產商入面，恒地擁有4480萬米農地儲備最多，新地有2800萬米、新世界有1760萬米、長實有1340萬米。
農地轉換對NAV正面影響就以新世界最大，有4%，恒地都有3.2%，新地有2.9%，長實只有2.6%。以農地因素而言，對恒地同新世界最有利。
順帶一提市傳恒地有三幅農地向政府申請補地價就快成事，你無地佢有地，都相當着數。
第三，恒地十送一成散戶至愛。恒地連續幾年十送一紅股，愈嚟愈多散戶問我恒基買唔買得過。恒地預測市帳率0.75倍，只有兩成半資產值折讓，比其他地產股折讓少，佢除咗細價樓多、農地多、未來盈利好外，仲有送紅股嘅吸引力。
你睇恒基同系嘅煤氣(003) 長年十送一紅股，成為散戶至愛，市盈率高達28.4倍，市帳率3.9倍，同樣係公用股嘅中電(002) 市盈率15.9倍，市帳率2.1倍，用唔同指標計煤氣股價都比中電貴近一倍，散戶愛收紅股可見一斑。
政府減稅 業主加租
結論並唔係話一定要買恒地，但睇完《施政報告》話對恒地好不利又未必啱。報告覓地無料到，又冇打擊樓價措施，對樓市同地產股整體有利。
樓市買家最誠實，首置上車盤無料到，令大批中產對政府死心，日出康城晉海借勢喺上周六推盤發售223伙，惹嚟大批準買家入場搶購，未到黃昏就沽清，連前泛民立法會議員李華明都出部份首期幫佢囡囡置業。
睇嚟香港(甚至環球)樓市都繼續喪升，直到最後爆破為止，唔好望政府勒得佢停。地產股受制於大市，但對地產股整體或具體講到恒基，中短期都不宜太淡。
《施政報告》減中小企稅，竟然又關收租股事。摩根士丹利認為，減稅對中低端寫字樓同零售收租股有正面影響，預計會有更多中小企受惠，提升中小型零售商負擔租金能力，對領展(823) 、置富產業信託(778) 及陽光房託(435) 等收租股，均屬潛在利好因素。
大摩預料領展出年首季續租嘅租約租金升幅超過三成，加上領展出售資產作為資金流轉策略，支持佢跑贏大市。早前大摩已將領展目標價由62元升至68元(上周五收63.65元)，目前維持「增持」評級。
呢啲分析，同政府搵關愛基金幫助劏房戶後，劏房業主立即加租食到盡情況類似。業主明知租仔有負擔能力，真係可以計住條數嚟加租，有啲無奈但相當現實。
十九大前 資金鬆動
中共十九大周三開幕，上周六公佈嘅信貸及貨幣供應數據數字靚仔。人民銀行公佈，九月新增人民幣貸款為1.27萬億元，較八月嘅1.09萬億元進一步上升，高過市場預期，九月貸款成今年第三高月份。如以今年首三季累積計，新增貸款為11.16萬億，較舊年同期增加近一萬億元。九月社會融資規模為1.82萬億元，高過八月嘅1.48萬億元。
另外，中國九月M2廣義貨幣供應，由八月嘅創紀錄低位反彈，按年升9.2%，重上9字，亦比預期升8.9%好，係近八個月以來第一次回升。M2貨幣供應反彈對中國金融、內險和券商股最有利。
人行行長周小川亦睇好中國下半年經濟增長。佢出席喺美國華盛頓嘅二十國集團財長同央行行長會議時表示，多項指標顯示近期中國經濟增長穩中向好，今年上半年經濟增長達到6.9%，下半年有望保持6.9%增幅。如果中國全年有6.9%增長，就好過好多老外嘅預期啦。整體而言，中國經濟數據有利國企股炒作。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
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