運籌帷幄 - 梁業豪 2018年4月27日
《運籌帷幄-梁業豪》香港樓市(一):買新樓作投資,不精明!
《運籌帷幄》上周五(20日)公布的各中原城市領先指數中,除九龍(大型屋苑)分區領
先指數外,其餘七個皆再創歷史新高,反映出兩個星期前本港樓市的大強勢;港府多年來壓抑樓
價的措施是否奏效,請大家自行判斷。自2008年╱200
9年低位起計,反映本港整體二手
住宅單位價格的中原城市領先指數上升了2﹒172倍,反映本港大型屋苑二手住宅單位價格的
中原城市大型屋苑領先指數則上升了2﹒287倍,表現略佳。另一方面,中原城市(大型單位
)領先指數上升了1﹒721倍,中原城市(中小型單位)領先指數則上升了2﹒290倍,證
明近10年來市場對中小型單位較對大型單位的需求明顯為大,怪不得地產發展商推出的新盤的
單位面積愈賣愈細。
若作分區二手住宅單位價格比較,表現最佳者為新界西,升幅高達2﹒740倍,明顯地跑
贏大市;其次為新界東,升幅為2﹒509倍,亦跑贏大市。至於九龍區,升幅為2﹒238倍
,跑輸大市;而表現最差的港島區,升幅只得2﹒086倍。出現上述現象的主要原因,為香港
的運輸系統愈來愈完善,來往市區與郊區的時間已較前大為縮短,就居住地點而言,再沒有九龍
與新界之分。值得一提的,為若大家於2008年╱2009年買入了新樓作投資,會發覺回報
多遠遠不及二手樓,原因為當年地產發展商以溢價賣樓;即使提供了折扣優惠和回贈,折實價的
溢價依然很高。因此,下次大家買樓時,若見新樓以高溢價出售,雖顯示地產發展商看好後市,
卻同時代表他們要求各位以較高的預期後市價格接貨。於此情況下,買入二手樓作為投資工具不
是更化算,更為精明嗎?
最後,若見新樓以負溢價出售,便算便宜嗎?表面上,的確如此。然而,大家須提防地產發
展商其實看淡後市,急於沽貨套利,保留現金作日後低價投地之用。
《經濟通及交易通首席顧問 梁業豪》(群組:club﹒BennyLeung﹒com)
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