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2018年5月17日 星期四

施永青 am730C觀點 2018年5月17日

施永青 am730C觀點 2018年5月17日


丁屋高層化 可提升用地效益


丁屋高層化 可提升用地效益
現時香港的住宅用地只佔全港總面積約7%左右,而其中用作鄉村式發展的已達3%,佔了住宅用地的四成三,以至真正用作市區住宅用途的土地,只佔全港面積4%。

所謂鄉村式發展,主要用作供新界原居民建小型屋宇,俗稱丁屋。凡英佔前已在香港

生活的原居民,其所生的男丁,一生中可在原村的一定範圍內建小型屋宇自住。這類丁屋,佔地不得超過700呎,樓高不得超過三層,只限男丁一家人生活,轉讓時要向政府補地價。

丁屋前面通常還得留300呎空地,以至1千呎地只能供一家人居住,土地的使用效益非常低。因此,有人倡議,政府應收回原居民建丁屋的權利,把鄉村式發展用地改作市區發展用地,令珍貴的土地資源,可以得到更好的利用。

然而,當年英國向清朝政府租借新界的時候,曾向清政府承諾,會善待原居民,讓原居民如常生活,包括讓他們的後代,在自己的土地上建屋自住。另一方面,基本法亦明文規定,要保障原居民的既有權益。在這種情況下,要政府直接沒收原居民建丁屋的權利,談何容易?現實是政府正為丁權問題與原居民進行訴訟,還有待法庭判決。

幸好,現時原居民的住屋需求不高,大部分丁屋其實都在補地價之後賣給非原居民。有些原居民甚至預先把丁權偷偷地轉讓給發展商圖利,從未把丁屋用作自住。這反映部分原居民關注的只是經濟利益,而不是實際的居住權。如果原居民要的只是錢,那反而令問題可以更容易解決。

現時,大部分丁屋的呎價都比不上鄰近地方的高層大廈。因此,只要政府不再限死丁屋只能在700呎的土地上建三層小型樓宇,而改為容許多個男丁合作發展高層大廈出售;建成後,每個男丁可獲分700呎x3=2,100呎樓面。只要建成後的樓價高過現時丁屋的售價,令他們可以獲利更多,相信原居民是不會反對這種安排的。

如是便可以令政府不用撥出這麼多土地作鄉村式發展,省下來的土地就可以用作市區發展,改善市區居民的擠迫環境。

不過,現時的丁屋用地常分布得很零散,不宜作大型屋苑發展,政府宜容許地產商收購既有的鄉村屋宇一併作大型發展。政府所需做的,是重訂規劃大綱,及向地產商徵收額外的地價。至於如何說服村民,如何談判補償,地產商自然會各顯神通。

我預計,若是政府真的想把鄉村式發展用地改作市區發展用地的話,反對的阻力不會來自原居民,而是會來自保育分子。他們會指控政府殺村,剝奪鄉民選擇自己喜歡的傳統生活方式的權利,號召村民不遷不拆,抗爭到底。

不過,城市化是世界大潮流,不會被一小撮偏執分子而逆轉。強蠻如毛澤東,文革時期曾借助自己的威信,號召大量青年上山下鄉;結果還不是陸續回流城市。美國在十九世紀還有逾60%是農民,現在只剩不足3%的人口繼續做農民;而這些農民的生活方式亦與傳統農民很不一樣。因此,政府只宜選擇性的做保育,沒有條件把新界所有的鄉村都保育起來。世上願意過農村生活的人始終只是少數。

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