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2018年5月18日 星期五

施永青 am730C觀點 2018年5月18日

施永青 am730C觀點 2018年5月18日


本地民生需要 應獲優先照顧


本地民生需要 應獲優先照顧
有人指出,光是增加土地供應是沒用的,因為香港房地產市場已為地產霸權所操控,土地到了他們手裏之後都會變成貴樓,普通市民一樣買不起。

這是今次土地大辯論必須被駁倒的歪論,因為如果這種說法成立的話,社會就會把精力放在打倒地產霸權上

,而不是花心思去做好城市規劃,為市民提供更多急切需要的住屋用地。這等同不去努力耕作,以為鬥倒地主就有飯吃一樣。結果全民投入政治鬥爭,全國進入大饑荒。

真正的情況是地產商並無操控一切的能力。回想1997年至2003年期間,私人房屋供應量由每年二萬五千間,增至每年十萬間,加上亞洲的資金又被抽回美國,香港的樓價一瀉千里,合共跌了七成。地產商對此亦無能為力,大量炒家因而傾家蕩產,足見市場全為地產霸權操控的說法並不成立。只要供應充足,而政府在金融政策上又調控得宜,香港的樓價還是有機會回落的。把精力放在打倒地產霸權上,只會把社會引上歪路。

不過,我亦同意,在當前資金充裕,而實體經濟卻產能過剩的情況下, 光是增加土地供應,並不一定可以迅速把香港的樓價壓下來。原因是當實體經濟無法吸納市場上仍到處充斥的閒資時,就必然無法避免有一部分資金會流入房地產市場。

香港是一個全面開放的自由市場,全球的資金都可以自由進出香港,尤其是中國大陸的閒資,對香港的房地產投資就極感興趣。以香港中短期內所能增加的房屋供應,是很難滿足龐大內地資金的胃口的。加上,香港本身亦是貧富懸殊,本地資金對投資地產亦有極強的偏好。結果,新增的樓宇供應仍然大量落在投資者手裏,普通小市民依然難以居者有其屋。

因此,政府在增加土地供應的同時,還得有一些向本地用家首次置業傾斜的政策,才能避免樓價被投資因素所扭曲,令民生的住屋需求得到優先照顧。

其實,香港現時不是沒有這方面的辣招,只是做得不夠徹底,所以成效有限。我認為,與其向各類非自住的投資者徵收各類印花稅,不如乾脆把房屋市場分割成兩個部分:一個是只供本地首次置業者參與的市場,另一個市場則全面開放,不再設辣招,無論是本地或是海外的投資者與用家都可以自由參與。

政府可以先拿每年私人住宅用地的一半,專門照顧本地的首次置業者。政府可以在賣地時列明條款,規定投得土地的發展商在樓宇建好之後,只能賣給未有樓的本地用家。在開始時,甚至可以對準買家有入息上限的要求。這樣,發展商的訂價就會受到準買家的負擔能力所制約,而不怕被投資因素所扭曲。

香港的永久居民, 一生中只有一次買首置樓的機會。買入後只准自住,不可出租。將來轉讓,亦只能賣給符合資格的首置人士。這樣才可以保障這類首置用地只服務首置需要,不會被拿來炒賣。只有這樣,香港尚未置業的人才會感到有著落,知道每年都有一定份量的土地是專門為他們供應的。

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