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2018年10月24日 星期三

政經密碼 - 周顯 2018年10月24日

政經密碼 - 周顯 2018年10月24日


文輝道地皮的估值


文輝道地皮的估值


山頂文輝道地皮因出價未達要求遭政府收回。(資料圖片)

山頂文輝道地皮佔地18.94萬方呎,可建樓面面積43.43萬方呎,估值約242.59億元至485.18億元,即是每方呎地價6萬元至12萬元,因標值未合乎政府理想,因此收回不賣。

特首林鄭月娥說

「不會賤賣土地」,也有人說,這是發展商向林鄭施壓,有心讓她流標,以示向人工島1,700公頃填海地作出抗議。然而,發展商的說法,則是認為太貴,純粹商業決定而已。

要比較這塊地皮的價值,必須參考2010年時拍賣的聶哥信山地皮,它和文輝道的質素差不多,前者由九龍倉(004)和南豐以104億元聯手投得。

聶哥信山地皮面積是25.09萬方呎,可建樓面32.48萬方呎,即是成本價3.2萬元,它在2014年取得預售樓花同意書,命名為「Mount Nicholson」,項目分3期發展,包括19幢獨立洋房,面積由6,000方呎至1萬方呎,和48夥分層單位,最少的也有4,000方呎。

Mount Nicholson預算在2015年開始發售,由於市況不佳,2016年才正式發售,至今仍未賣完。

在去年,它出售的第三期高層12樓C室和D室,實用每方呎價約13.2萬元,創了亞洲分層住宅紀錄。剛剛賣掉了一幢獨立洋房,實用面積5,579方呎,呎價每方呎逾15.1萬元,買家是2018年胡潤百富榜排第71位的內地發展商蔡奎,也是龍湖集團(960)主席吳亞軍的前夫。至於其中層住宅的最新價格,則是5.2億元賣給李俊,實用面積4,596方呎,呎價11.3萬元。

文輝道和聶哥信山比較,後者以3.2萬元呎價買入,10萬元以上賣出,扣除建築成本,雖然豪宅的建築成本非常昂貴,但都賺到笑。如果用6萬元地價去投文輝道地皮,2023年才開始發售,估計要賣3年才可賣完,假設樓價不變,除利息成本,也只是合理利潤,如果用估價上限12萬元呎價來買,更加很可能虧本了。直接點說,2010年至2018年的山頂地價,有沒有升一倍?又或者說,文輝道地皮要有值博率,樓價得在5年內升多五成以上。

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