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2018年10月4日 星期四

談財經 - 胡孟青 2018年10月4日

談財經 - 胡孟青 2018年10月4日


活下去 不容易


活下去 不容易
內地中小企今年目標只有一個:活下去。受成本上升及貿易戰打擊,訂單跑掉了不少,更何況現在叫苦連天的中小企,很多都是沒有本錢將生產線轉移。最近,同時要叫苦連天的還有內房企業。



內房企業近日叫苦連天。(資料圖片)
表面看來,內地樓市依然風光,官方數字仍然反映

,七十大中小城市樓價,每個月都升多跌少,但融資困局及政策不確定性影響愈來愈大。近期,廣東房地產協會上報住建部一份通知,就建議取消預售房制度,內地很多分析估計,一旦成事的話,隨時要淘汰近半房企。

據內地媒體報道,廣東當局調研後,決定逐步取消商品房預售制。之後,消息混亂,一度傳出多個省市都有類似決定。最弊在於,有關單位仍然不置可否,僅強調現階段純粹徵求意見階段而已,似乎向市場持份者說明,萬事不能排除,請做好心理準備。無疑,任何政策背後均有其理據。對於廣東省當局而言,雖然預售制度提高資金使用效率,但近年出現資金鏈斷裂情況不斷,去年就有61宗。當局認為,資金斷裂,工程即時爛尾,加上行業虛假廣告、圈錢、違規銷售行為時有發生,所產生的不公平,最後就影響了老百姓。

現樓銷售是否最保護買家,其實並非必然。單從價格上考慮,一旦上升趨勢期間,待現樓落成後才可以購買,消費者本身所承擔的價格上升風險亦都存在。同樣,不設樓花制度亦不等於會成功理順價格,據內地媒體資料,兩年前深圳就賣出一幅只限現售的土地,當時成交價卻創了同區最高。

其實,如果內地僅僅為顧及消費者保護,避免違規個案上升的話,大可以引入更多行政手段。而事實上,預售制一旦取消,很多分析亦相信,正正點中了內房開發商的死穴。分析計算,目前上市內房來自預售的收益,相當於發展資金的四成,甚至更多。同一時間,預售所收取的訂金,部分更超過某好幾間主要內房股的負債額。可以說,內地未來不單是資金更加緊張,而行業的平均負債水平亦會即將上升。

肯定,對於國企級別的內房,隨時會愈做愈強,對民營內房有幾多捱得住,值得關注。取消預售等同於斷了內房的資金鏈,當局背後的盤算,可能有幾點:一、行業競爭的確有良莠不齊,既推高地價,更不利民生;二、行業整合說了很多年,然而未有其成,於是要出重招;最後,部分民營內房坐大,靠房地產起家,卻成為了野蠻企業,有礙控制亦擾亂了金融體系,政策最終目的是否變相為打壓民企,值得思考。

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