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2018年10月18日 星期四

金融High Tea - 陸羽仁 2018年10月18日



金融High Tea - 陸羽仁 2018年10月18日

北水唔爭 地王難產
2018年10月18日
  重陽節假期,港股放假,之前港股周二表現牛皮,恒指收市微升17點,報25462點。新經濟及非同權股一直無運行,小米(1810) 再創新低,收報12.3元,跌1.4%,上市至今累跌28%。周二港股收市後,傳出山頂地王流標消息,好在美股大反彈,否則港股有可能雪上加霜。

  口術奏效 美股假前大彈
  昨日港股無市,美股杜指周二大升547點,收報25798點。在外圍帶動下,港股預託證券造好,折合較香港收市升340點。美國股市喺選前大插,總統特朗普出口術救市,透露下月會同國家主席習近平見面,緩解市場對貿易戰憂慮,呢招又畀佢暫時過到骨,美股企番穩腳步。

  外圍反彈,本來畀到大市一個方向,預託證券都造番好啲,只是中環茶友有另一個本地關注,就係有官地流標。山頂地王招標,有份入標財團有五個,數財團數目唔算好多,而且仲無乜中資,只有一個中國海外(688) ,最重要係呢幅地王價值驚人,相當「蝦人買」,結果未能售出,相信對地產股有一定衝擊。

  呢塊地事前估價相當參差,有估值喺240億元左右,但亦有樂觀派覺得塊地可以賣到400億元樓上。若以240億元計,樓面地價每方呎大約六萬元;樂觀派估計出價去到400億元,就差唔多要10萬元的樓面呎價。事後孔明去睇,有人認為美國加息周期未完,香港正式調高利率,都成為地王難產嘅不利因素。當然,呢幅地屬超級豪宅地,政府O依家炮製緊空置稅,對這類可能賣三五七年嘅豪盤衝擊最大。

  近日市場氣氛對投地不利,這點不容否認,照計專家應該會先行調整睇法,點解無人估到會流標?如果以最近山頂成交價,10萬元呎價好似誇張啲,六萬元呎價應該係市價之內。O依家地王賣唔出,可能係政府惜售,但亦有可能係標價未達估值。出現呢個原因,另一個理由係政府為咗增加供應,調高咗呢塊地嘅地積比,由於可建樓面增加,就算呎價低咗,但整體就好大。現時本地龍頭財團買地,獨資去買地可以去到200至300億元,但係咁勇猛等如落重注。單睇今次幾個大財團都係獨資去買,唔搵其他人合作減低風險,有理由相信佢哋係出死雞價,以低價入標。究竟係財團出價低,抑或係政府非高價不賣,就要等一個月後公佈出來的招標結果。從政府消息口風,入標者連240億元底價都唔夠,執雞味甚濃。

  另一個不可能忽略的因素,是本地財團出手比估計保守外,就係內房商今次大部份缺席。中國海外雖然係內地企業,但係喺香港起家,投地作風相當香港化。其他內房商沒有出手,間接反映內地水緊影響,少咗北水角力,本港地產商又回復一、兩年前可以挑精揀肥的日子,於是當年流標結果重現。

  唔理事後有甚麼解釋,今次投地結果有點意料之外。自宣佈《施政報告》後,地產股開始腳軟,走勢開始轉弱,假前大市微升,但幾隻龍頭地產股都腳軟,恒基(012) 周二收報36.75元,創一年低位;新地(016) 報102.9元,同樣創咗一年低位。本來少咗內房商爭地,對本地地產商係好事,但短期而言,投地市場急降溫,對地產股都係一陣冷風。

  內地數據撐住大市
  另外,國家統計局周二公佈,九月居民消費價格指數(CPI)按年升2.5%,符合市場預期。九月工業生產者出廠價格指數(PPI)按年上升3.6%,升幅較上月回落0.5個百分點,略高於市場預期的3.5%。假前人民銀行昨日開出的中間價結束10連跌,人民幣貶值壓力略為緩和,內地數據對大市氣氛都算利好。加上市場關注沙特可能減產推高油價,帶動三桶油造好,力保大市不失,加埋美股周二大升,照計點都應該對今日港股發揮支撐作用。

  陸羽仁
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